La rentabilidad por invertir en la compra de un inmueble con fines de alquiler se incrementó el último año en la mayoría de distritos de Lima, según reporta un informe del portal inmobiliario Urbania.
La rentabilidad en Lima se ubicó en 4.7% en promedio en diciembre del 2022, nivel superior al 4.4% reportado en diciembre del 2021. El indicador de rentabilidad muestra la relación entre el alquiler anual sobre el precio de compra del inmueble. Es decir, al alquilar, cada año se recupera el 4.7% del valor invertido en la compra del inmueble.
Visto de otra forma: se necesitarían 21.2 años de alquiler para repagar la inversión de compra de un inmueble. Hace un año, el indicador señalaba que se necesitaban 22.6 años para recuperar la inversión.
El reporte muestra que la rentabilidad subió en 11 de 15 distritos evaluados en Lima, se mantuvo igual en 2 distritos y solo bajó en 2 (ver cuadro).
Los distritos con mayor rentabilidad, por otro lado, son Lima Cercado (6.2%), Surquillo (5.5%), San Miguel (5.5%), Lince (5.5%), Pueblo Libre (5.2%), Chorrillos (5.2%) y Jesús María (5%).
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La rentabilidad se vió impulsada por una mayor alza de los precios de alquileres frente a los de venta
Los alquileres en el último año tuvieron un alza promedio de 5.9%, aunque algunos distritos registraron picos de entre 9% y 11% (ver cuadro).
Mientras que en el caso de los precios de venta, en promedio se reporta una ligera disminución de 0.8%. Cabe anotar que Urbania recoge los precios de alquileres y ventas tanto de inmuebles nuevos como de segundo uso.
“Ante la incertidumbre política, que frena un poco la demanda de ventas, lo que se ha visto es que los propietarios de viviendas de segundo uso han priorizado la obtención de liquidez, por lo que en muchos casos han bajado sus precios. Esto no ocurre tanto con las viviendas nuevas, y eso baja el promedio de precios de venta”, indicó Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania.
En el caso de los precios de los alquileres, estos se vieron impulsados por una mayor demanda, ya que debido a la coyuntura algunas familias decidieron postergar su decisión de compra, por lo que optaron por un alquiler. “El mercado de alquileres se mostró más dinámico que las ventas en el 2022; esto ha generado que los precios de alquileres hayan retornado a su nivel prepandemia”, agregó Barredo.
Lima Cercado es el distrito más rentable, muestra el reporte de Urbania. Esto pues el costo de compra del inmueble es menor que en otros distritos de Lima Moderna o Lima Top. Además en este distrito se registra una fuerte alza en los precios de alquiler (ver cuadro).
La inversión en la compra de inmuebles para alquiler se registra en todos los segmentos de la capital, indicó por su parte Miguel Deustua, director Gerente de Tribeca Inmobiliaria. “Entre el 10% a 15% de los inmuebles que se compran en un proyecto inmobiliario son con fines de inversión para alquiler, Normalmente son de metraje menor, con uno a dos dormitorios, para familias pequeñas, parejas o jóvenes solteros”, señaló.
El interés por invertir en la compra de inmuebles es mayor en los distritos de la denominada Lima Top (San Isidro, Miraflores, Barranco, Surco), indicó por su parte Luciano Barredo, de Urbania. Si bien la rentabilidad en ese segmento no es tan alta como en Lima Cercado, ello se compensa con el mayor monto de ingresos que genera el alquiler (ver cuadro).
Es por ello que en Barranco -un distrito atractivo por sus áreas verdes, cercanía al mar y a zonas comerciales y culturales- la compra de viviendas con fines de inversión llega al 25% de las colocaciones en cada proyecto, indicó Miguel Díaz, gerente de la División de Negocios de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). “Allí predomina la compra de departamentos de entre 40 m2 y 60 m2. Son rentados a parejas jóvenes y roommates”, subrayó Díaz (Gestión 09.11.2022).
Para este año los analistas estiman que el precio de los alquileres seguirá con una tendencia al alza. “Pero ya no creo que sea tan fuerte como lo registrado en el 2022. Ahora que ya se retornó a niveles prepandemia, el mercado de alquileres podría estar más estable, con alzas de entre 1% a 3%”, estimó Luciano Barredo, de Urbania.
“Para este año la expectativa de los precios es al alza, tanto en las ventas como en los alquileres. Son dos variables que están relacionadas, si se adquiere una vivienda a mayor precio, su alquiler también subirá”, anotó por su parte Deustua.
