El Ministerio de Vivienda alista una nueva normativa que regule las relaciones al interior de un condominio y también frente a sus proveedores. Para ello, en mayo del 2023 emitió el Decreto Legislativo (DL) N° 1568, el cual regula el régimen de la propiedad horizontal en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes.

El DL N° 1568 aún no está vigente, pues hace falta la publicación del reglamento. Y un paso más en este proceso se dio el pasado 16 de julio, cuando el Ministerio de Vivienda publicó el proyecto de reglamento del DL N° 1568 (Resolución Ministerial N.° 242-2024-VIVIENDA).

Una de las novedades que trae la propuesta normativa es que los propietarios en un condominio en adelante serán responsables solidarios por las deudas impagas que tenga la Junta de Propietarios con alguno de sus proveedores de bienes o servicios.

“La Junta de Propietarios responde con su patrimonio por las obligaciones, de fuente voluntaria o legal, contraídas con alguno de sus miembros o con terceros. Los propietarios responden subsidiaria y solidariamente por tales obligaciones luego que el acreedor haya agotado las acciones legales de cobro y su crédito se mantenga parcial o totalmente insatisfecho o no esté suficientemente garantizado, sin perjuicio de ser emplazados y de las medidas cautelares que se puedan adoptar para asegurar la efectividad de su responsabilidad”, señala el artículo N° 45 del proyecto de reglamento.

Ello quiere decir que si la Junta de Propietarios incumple sus obligaciones con terceros, los propietarios serán responsables de manera subsidiaria y solidariamente, subrayó Dulmer Malca, director del área Inmobiliaria del estudio Valderrama Abogados.

“Esto incentiva una participación más activa de los propietarios en la junta, ya que cualquier incumplimiento de la Junta de Propietarios ante sus acreedores, pues cualquier acreedor que no pueda cobrar a la Junta de Propietarios podría afectar el patrimonio de cualquier propietario”, resaltó Malca.

El analista refiere que actualmente no está regulada la responsabilidad solidaria de los propietarios, por lo que el futuro reglamento estaría cubriendo este vacío legal. Por ahora el requerimiento de los proveedores solo es hacia los fondos reunidos por la Junta de Propietarios, pero no hacia el patrimonio individual de cada propietario.

“Actualmente el proveedor podría cobrar a cada uno de los propietarios si es que ello se establece expresamente en el contrato, pero ello no suele suceder, solo se firma el contrato con la Junta de Propietarios, por lo que la cobranza es hacia la junta”, refirió Malca.

El requerimiento de pago también podrá darse luego de un proceso judicial, en caso el condominio no reconozca la obligación de pago. “Si la deuda ya está reconocida judicialmente, el cobro podrá darse de diversas formas, en dinero, bienes, trabar medidas cautelares, hay libertad de herramientas para cobrar”, agregó Malca.

Por su parte Andrés Devoto, especialista en temas inmobiliarios en el estudio Muñíz, refirió que de entrar la norma en vigencia, el proceso será que proveedor primero realice el cobro a la Junta de Propietarios, y en caso los fondos no sean suficientes, entonces el proveedor emplazará a los propietarios para cumplir con esta obligación de pago.

Cabe anotar que los condominios realizan la contratación de diversos bienes y servicios con distintos proveedores, los cuales pueden generar deudas impagas. Por ejemplo, el servicio de seguridad, limpieza, jardinería, mantenimientos de infraestructura, entre otros.

La resolución del ministerio señala que se dará un plazo de 10 días para recoger comentarios al proyecto de reglamento. Tras ello, el Ministerio de Vivienda indicó, que hacia fines de agosto se realizará la publicación del reglamento.