Según el Informe Analytics Inmobiliario de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), al concluir el año 2023, la venta total de viviendas en Lima Metropolitana y Callao experimentó un incremento del 7%, en comparación con el año anterior, alcanzando un total de 16,708 unidades. Durante el primer trimestre del 2024, esta tendencia se mantuvo al alza, registrando un aumento del 9,6 % frente al mismo período del 2023. ¿Qué perspectivas hay para los próximos meses y qué cambios en la tendencia se registran?

Un reciente informe de ASEI, que revisa la información reportada por inmobiliarias socias y no socias a través de su portal Nexo Inmobiliario, reveló que en el primer trimestre se colocaron 4655 unidades de vivienda en la capital, la cifra más alta desde el 2019. En términos monetarios, esto significó un crecimiento de 5,9 % interanual, alcanzando los S/ 2,083 millones.

“Fue un crecimiento similar a lo esperado por nuestras estimaciones, sostenido por la propia dinámica del sector y losproyectos lanzados durante los primeros meses del año. Las expectativas, por ahora, son crecientes, porque aún estamos lejos de cubrir la demanda insatisfecha de viviendas; sin embargo, se debe considerar la estacionalidad del mercado, donde el segundo y cuarto trimestre son los de menor dinámica”, señaló Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la ASEI.

Según explicó la directiva, entre los principales cambios que se identifican en el mercado, se registran -en promedio- menos proyectos que el año pasado en Lima Metropolitana; sin embargo, en compensación, existe un número mayor de unidades de departamentos.

El sector en excepción es Lima Top, donde los proyectos lanzados son en promedio menos y con menor cantidad de unidades que el 2023.

¿Hacia dónde van las preferencias?

El reporte de la ASEI también resaltó en los últimos 12 meses, las viviendas con áreas comprendidas entre los 60 y 70 metros cuadrados son las más demandadas por los limeños, constituyendo el 26,3 % del total de las ventas. En segundo lugar, se encuentran las viviendas con áreas entre los 50 y 60 metros cuadrados, que representan el 20,4 %.

Por otro lado, la proporción de viviendas de entre 70 y 80 metros cuadrados se redujo a un 16,3%. Hace 5 años (2019) las preferencias estaban divididas en unidades entre 60-70 m2 y unidades entre 70-80 m2″, señaló Gálvez.

Según explicó la directiva, los factores que han determinado la disminución de las áreas promedio de las viviendas en Lima Metropolitana son el cambio en el poder adquisitivo de la población, el cual no se ha incrementado al ritmo del aumento del costo de construcción, al cual se deben enfrentar los desarrolladores inmobiliarios.

“De otro lado, las preferencias aspiracionales de los compradores de vivienda se inclinan hacia sectores como Lima Moderna o Lima Top. Estos compradores suelen optar por unidades más pequeñas que les permitan vivir en su distrito deseado, en proyectos que generalmente incluyen áreas comunes que satisfacen las necesidades recreativas de las familias”, señaló Gálvez.

Posibles escenarios

En cuanto a las proyecciones, la ejecutiva anticipó que no se espera gran cambio en la tendencia, pero en los próximos años, es posible que la prioridad no sean unidades de 60-70 m2. “Podrían ser reemplazadas por unidades de 50-60 m2″, indicó.

Al ser consultado por cambios tentativos en la tendencia a futuro, la ejecutiva señaló que para que las previsiones varíen, debería existir una política habitacional estable que permita a los empresarios prever la rentabilidad de sus inversiones. “Es una medida muy relacionada a la política de subsidios habitacionales que tiene el estado, que hoy no tienen una predictibilidad ni siquiera de un año”, comentó.

Es que la predictibilidad de la normativa es otro factor transcendental. Según explicó Gálvez, hoy se tiene una normativa provincial y 43 normativas distintas en los distritos de Lima. “No está uniformizado y la única forma de hacer inversión a futuro para satisfacer necesidades de vivienda, es que esta normativa sea uniforme y que no este afecte a cambios repentinos y que sobretodo se respete lo que está ya aprobado y pactado con anterioridad”, indicó.

Balance por zonas

De acuerdo con el informe de ASEI, Lima Moderna (que abarca 6 distritos), Lima Top (también con 6 distritos) y Lima Centro (con 4 distritos), concentran la mayor cantidad de viviendas vendidas, con 1805, 1309 y 871 unidades, respectivamente. Estas tres zonas representan en conjunto el 85,6 % del total de las ventas en el periodo evaluado.

“Lima Centro y Lima Moderna son los sectores que están consolidando su atractivo en el mercado al registrar el mayor aumento en el volumen de ventas respecto al 2023 al incrementar en 21,1 % y 9,7 % respectivamente”, destacó la gerente general de la ASEI.

En el sector de Lima Centro, los distritos con mayor crecimiento en la colocación de viviendas son Cercado de Lima, con un 37,3%, y La Victoria, con un 24,4%. Estas zonas han mostrado un avance sostenido en los últimos tres años, donde los montos de venta aumentaron un 21,5%, alcanzando los S/ 299 millones en esta parte de Lima.

En tanto, en el sector de Lima Moderna, que considera Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo, son Jesús María (32,7 % de variación interanual) y San Miguel (22,3 % de variación interanual) los más atrayentes para los ciudadanos que buscan una vivienda.

Al cierre de marzo, las colocaciones alcanzaron los S/ 761 millones para Lima Moderna, un 10,1 % más respecto al año pasado. Por su lado, Lima Top decreció en 2,9% interanual en el primer trimestre, principalmente por las menores colocaciones en el distrito de Santiago de Surco (16,7%).