Los precios de las viviendas en Estados Unidos parecen haber subido a una montaña rusa en los últimos dos años. El ascenso inició el 2020 tras el impacto de la pandemia, luego los valores se aceleraron el 2021 y parecen haber llegado a su pico a mediados del 2022.

Los precios se vieron impulsados por las bajas tasas de interés de los créditos hipotecarios y un aumento de demanda, pues la pandemia impulsó el trabajo remoto, por lo que se generó un movimiento migratorio de las personas para trabajar a distancia desde ciudades con menores precios y con más comodidades, explicó Adriana Hurtado, directora ejecutiva de Inversiones Inmobiliarias en Credicorp Capital Asset Management.

Los precios de las viviendas en Estados Unidos subieron casi 19% el 2021 y alcanzaron su mayor nivel en junio del 2022, según reporta el índice S&P Case-Shiller, uno de los principales referentes del mercado inmobiliario norteamericano.

Una de las ciudades que se vieron más favorecidas por recibir a la ola de migrantes fue Miami. A fines del 2021 y en los primeros meses del 2022 en algunas zonas de la ciudad se registraron tasas de aumento interanuales de cerca al 30%, según reportes de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami (ver cuadro).

“Fue una locura. Los incrementos de precios de venta y renta fueron exagerados, fuera de lo normal”, comenta desde Miami Marino Ynirio, broker de la agencia inmobiliaria La Rosa Realty Kendall. “Vinieron muchos norteamericanos de otras ciudades y compraban en cash, pues tienen mayor poder adquisitivo”, agrega.

Pero como en toda montaña rusa, la subida no es eterna. La primera señal la dio la Reserva Federal (Fed), cuando a inicios de año empezó su ciclo de alzas de su tasa de interés de referencia para combatir la fuerte inflación. Con el paso de los meses, los sucesivos incrementos de la tasa de la Fed se fueron trasladando a los distintos mercados, entre ellos el inmobiliario.

Así, la tasa de interés de los créditos hipotecarios se ha duplicado este año. Inició el 2022 en un promedio de 3% y ahora se ubica en 7%. “En los últimos meses la demanda ha bajado debido al fuerte aumento de la tasa de interés; ese factor saca a parte del público comprador, ya que ven un costo mucho mayor y prefieren esperar a otro momento para adquirir”, refiere Marino Ynirio, de La Rosa Realty Kendall.

Asimismo, el impulso adicional de la demanda por la migración interna también parece ya haber alcanzado su mayor nivel, más aún con el control de la pandemia y el retorno de parte de los trabajadores a las oficinas. “Si bien la migración ya no se siente tanto como el 2020 y 2021, tampoco es que las personas se estén regresando en masa, pues muchas compañías han visto que resulta mejor trabajar a distancia”, anota Ynirio.

Tras crecer en alrededor de 40% hacia fines del 2021, las ventas en Miami en los últimos meses bajan a tasas interanuales de 26%, reporta la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami (ver cuadro).

En el caso de Miami, en el segundo semestre ya en algunos meses se han registrado bajas de precios mes a mes, pero en el acumulado del año a septiembre el alza anual es de 20.9%.

Primera caída de precios

A nivel nacional, el índice S&P Case-Shiller reportó en julio del 2022 la primera caída mensual de precios de las viviendas en Estados Unidos desde el 2018, algo que se repitió en agosto. Si bien las caídas son leves, de menos de 1%, lo importante es que parece marcarse un cambio de tendencia.

Así lo estima Adriana Hurtado, de Credicorp Capital Asset Management, compañía que en setiembre pasado lanzó su primer fondo de renta inmobiliaria en Estados Unidos. La especialista prevé que los precios en EE.UU. seguirían a la baja en los últimos meses del año y en el 2023. Sin embargo, debido al impulso del primer semestre, el 2022 cerraría con un incremento de 10.3%.

Hurtado agrega que ya para el próximo año la baja prevista es de 12.5%, una caída similar a lo ocurrido el 2008 por efecto de la crisis subprime (ver cuadro). Pero la caída sería temporal, como parte de la normalización del sector, por lo que hacia el 2024 los precios empezarían a recuperarse, proyectó.

“Quienes compraron viviendas en la crisis del 2008, en cinco años recuperaron y duplicaron valor. Esto ahora podría replicarse”, anotó Hurtado.

Por su parte, Marino Ynirio coincide en estimar que el precio de las viviendas bajará el 2023, como parte de un proceso de reacomodo del sector, tras la fuerte alza del 2021. “Fue una época anormal, con un aumento drástico de precios. Estamos retornando a la normalidad y los expertos también prevén que a partir del 2024 los precios se recuperarán, pero ya no a los niveles registrados el 2021″, anotó.

Tanto Hurtado como Ynirio refieren que este cambio de tendencia no se debe a una crisis del sector inmobiliario, tal como sí lo fue la crisis subprime del 2008, sino que es un efecto indirecto de la política macroeconómica de lucha contra la inflación.

Opciones de inversión

¿Cómo afectará el cambio de tendencia en el mercado inmobiliario a los inversores extranjeros, entre ellos los peruanos?

Para responder ello habría que repasar las principales alternativas de inversión en el mercado inmobiliario.

El esquema de inversión clásico es comprar un inmueble y ponerlo en alquiler. Los precios variarán según el tamaño y zona de la ciudad. El precio medio de las casas adosadas y departamentos en condominios es de US$ 395,000 en el condado de Miami-Dade, reporta la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami.

“Por ejemplo, un departamento con un dormitorio puede comprarse en US$ 290,000 y alquilarse en US$ 1,500 al mes”, refiere Ynirio. La tasa de retorno se ubica entre el 5% a 7% anual, agrega.

“Con los precios de venta ahora más accesibles, es un mercado ideal para los inversionistas, pues podrán comprar a menor precio”, subrayó Ynirio.

Los precios de los alquileres entre el 2021 y 2022 han llegado a duplicarse en algunos casos, llegando a tarifas de hasta US$ 3,000 para departamentos más amplios, agrega. “Si bien en los últimos meses los alquileres ya no están subiendo tanto, tampoco es que vayan a bajar, pues hay demanda”.

Una segunda alternativa es invertir en la compra de un inmueble en construcción, con la ventaja de acceder a menores precios y contar con un departamento de estreno. Obviamente, la desventaja está en el tiempo de espera.

El mercado de Florida atrae incluso a inmobiliarias peruanas. Es el caso de Edifica, que tiene dos proyectos en Brickell, la zona empresarial de Miami. Serán dos edificios de 171 y 250 departamentos, con áreas de entre 30 m2 y 55 m2.

“En Perú vendemos unos 800 departamentos al año. El 75% de esas ventas son a personas que compran para rentar, no para vivir. Esos clientes buscan diversificar sus inversiones, más aún ahora con la coyuntura local. Por eso también miran el mercado norteamericano”, refiere Juan Carlos Tassara, socio fundador y director ejecutivo de Edifica.

Tassara también descarta una crisis en el sector inmobiliario norteamericano. Confía en que la demanda de viviendas en Miami se mantendrá sólida en los próximos años, por lo que actualmente el mercado pasa por “un reacomodo saludable para volver a niveles normales de ventas y alzas de precios”.

Una tercera opción es invertir a través de un fondo inmobiliario. Adriana Hurtado refiere que el fondo de renta de propiedades inmobiliarias en Estados Unidos de Credicorp Capital Asset Management se dedica a la compra de inmuebles usados, que requieren de alguna remodelación por su antigüedad, pero que tienen buen potencial de renta por su ubicación.

La ejecutiva explica que al inversor se le ofrece un mayor retorno en comparación a la compra directa de un inmueble, pues también hay un riesgo mayor, ya que en el primer caso la compra es de una vivienda ya lista para rentar, en cambio con el fondo hay un proceso de negociación de compra del activo, remodelación y arrendamiento.

El 50% del fondo se destinará a la vivienda multifamily, edificios con departamentos para renta, y el otro 50% será para inmuebles comerciales y oficinas. “Miami es atractivo. Es como la capital de Latinoamérica, pero nuestro fondo también invertirá en otras ciudades importantes de Estados Unidos, sobre todo en la costa este y oeste”, señaló Hurtado.

La ejecutiva refiere que la tendencia de precios a la baja representa una gran oportunidad para los compradores, ya que pueden adquirir propiedades a menores precios.

“Ahora estamos en un mercado comprador, al negociar precios el poder lo tiene el comprador, hay más posibilidades de acceder a descuentos de precios en propiedades de mejor ubicación. Además, con el alza de la tasa de interés, cada vez es más difícil comprar una vivienda, por lo que las personas van a tener que arrendar, y allí está nuestro producto”, remarcó.

José Carlos Reyes Leyva – Gestión