Luego de conocerse el fallo del Tribunal Constitucional (TC), el cual ratificó la autonomía de las municipalidades para definir las zonificaciones de sus distritos (Gestión 21.06.2023) y con ello determinar si permiten o no el desarrollo de Viviendas de Interés Social (VIS), el Concejo Municipal de Miraflores aprobó el pasado martes 27 de junio modificar la Ordenanza N° 607/MM, la cual determina los sectores donde se podrá autorizar el desarrollo de la VIS.

Con la modificación de la ordenanza, se reducen de cuatro a dos las avenidas donde podrá desarrollarse la VIS. Las dos avenidas autorizadas son Paseo de la República, frente a las cuadras 38 a 48 y 62 a 63 del lado oeste, y 56 a 58, 60 a 61 y 62 a 63 del lado este; asimismo, la avenida Mariscal Cáceres, entre las cuadras 1 a 5 (ver mapa).

Pero, ya no se permitirá el desarrollo de la VIS en las Avenidas República de Panamá y Tomás Marsano. Al respecto, el alcalde de Miraflores, Carlos Canales, refirió que se tomó esta decisión pues había riesgo de generar tugurización en esas zonas, lo cual también podría afectar el acceso a servicios como agua y electricidad.

“Estas son áreas ya consolidadas. Hicimos una consulta ciudadana y el 90% de los vecinos de esas zonas no desean más edificaciones masivas. La VIS permite construir solo un estacionamiento por cada tres departamentos. Más viviendas con pocas cocheras generan que los carros se estacionen en los parques y satura las áreas de esparcimiento”, indicó el alcalde.

Canales estimó que en las zonas delimitadas para la VIS podrían desarrollarse alrededor de diez proyectos inmobiliarios en el futuro. “Pero no muchos más, pues ya hay pocos espacios para las viviendas de interés social en Miraflores, por el alza de costo del metro cuadrado. La única forma era sacándole la vuelta a la ley, reduciendo el tamaño de los departamentos. Hemos visto departamentos de 19 m2, sin estacionamientos. Pero no lo vamos a permitir, pues en Miraflores el área mínima de una vivienda debe ser de 60 m2″, subrayó Canales.

El alcalde refirió que la nueva zonificación no afectará a las licencias de construcción ya otorgadas. “No se van a anular las licencias, pero sí vamos a exigir certificaciones, como estudios de impacto vial, donde se demuestre que la cantidad de departamentos nuevos no generará trastornos en las vías de comunicación de la zona”, sostuvo.

Asimismo, no descartó que en el futuro la municipalidad reduzca aún más las zonas autorizadas para desarrollar la VIS. “Si más adelante los vecinos de esas zonas no desean más proyectos grandes, podríamos modificar la ordenanza, no tenemos la obligación de tener vivienda de interés social. El TC ya ha ratificado nuestra autonomía para definir nuestras zonificaciones”, anotó.

Al respecto, Xavier Barrón de Olarte, gerente general de Aurora Grupo Inmobiliario, coincidió en que las municipalidades tienen autonomía para definir sus zonificaciones para el desarrollo inmobiliario.

“Seguramente otros distritos van a seguir el ejemplo de Miraflores y también van a delimitar claramente en qué zonas se permitirá la vivienda social. Eso será importante para que las inmobiliarias tengan más certezas sobre las zonas donde pueden desarrollar sus proyectos”, refirió.

Pero un tema que preocupa a las compañías del sector es el riesgo de que alguna municipalidad -tras el fallo del TC- decida anular la licencia de construcción ya otorgada a un proyecto. “A veces por un afán populista podrían anular licencias. Pero el mismo TC ha señalado que no debe darse una aplicación retroactiva, no se debe afectar a los proyectos en curso. El cambio debe ser hacia adelante”, remarcó Barrón.

Por otro lado, si bien la VIS estará limitada a solo dos avenidas en Miraflores, el desarrollo inmobiliario en otros segmentos de vivienda se mantiene dinámico, refirió Barrón. Así, Aurora Grupo Inmobiliario cuenta con siete futuros proyectos inmobiliarios en Miraflores. “Las ventas siguen dinámicas, de departamentos de entre 70 a 120 m2. Las zonas más atractivas son las que se ubican frente a parques o cerca al malecón”, anotó el ejecutivo.

El dato. Las municipalidades de San Isidro y San Borja ya han anunciado que no autorizarán el desarrollo de nuevas viviendas de interés social. Para que una vivienda sea considerada de interés social debe tener un precio máximo de S/ 464,200. Este tope también es el utilizado para las viviendas promovidas con el programa del Fondo Mivivienda.

José Carlos Reyes Leyva – Gestión