Ante la constante alza de precios, desde hace más de una década una tendencia en el mercado inmobiliario peruano es el ofrecer departamentos cada vez más pequeños, para así mantener el ritmo de las ventas.

Actualmente, los departamentos que más se venden son los de entre 60 m2 a 70 m2 (27% del total de las ventas), mientras que en segundo lugar se ubican los departamentos de entre 50 m2 a 60 m2 (21% del total), según datos de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), reportados en una reciente nota publicada.

Asimismo, ASEI estima que en unos años, los departamentos de entre 50 m2 a 60 m2 pasarían a ocupar el primer lugar como el segmento de mayores ventas.

Y ya en una anterior nota publicada, se informó sobre la construcción de un minidepartamento de 20 m2 en un proyecto inmobiliario en San Miguel, a cargo de la inmobiliaria TyC; ¿se podrán desarrollar viviendas aún más pequeñas?

Para Zoe Beteta, arquitecta y directora creativa de Triskell Arch & Design Studio, la respuesta es afirmativa. Y para demostrarlo, diseñó un microdepartamento de sólo 9.5 m2, el cual es una de las novedades que trae la muestra de arquitectura y diseño inmobiliario Casacor 2024.

Este microdepartamento es un monoambiente pensado para una joven pareja. Cuenta con el mobiliario básico de toda vivienda, pero como resulta lógico, en tamaños reducidos.

Al ingresar, nos recibe una pequeña mesa, junto a un sofá; también hay zonas destinadas a la cocina, lavandería y closet. Y para aprovechar el espacio al máximo, una cama de dos plazas se ubica en un segundo nivel, en una especie de camarote, pero en lugar de la cama del primer nivel, allí se ubica el baño.

Los microdepartamentos se pueden construir desde cero, pero otra alternativa es remodelar casas o departamentos más grandes, de manera que se generen espacios independientes. “Esto se puede aplicar en inmuebles de zonas como el Centro de Lima o distritos como Miraflores y Barranco”, refirió.

La oferta de estos microdepartamentos estaría enfocada en jóvenes que buscan independizarse, parejas, turistas que buscan rentas temporales y estudiantes universitarios. Cabe anotar que actualmente cientos de jóvenes estudiantes que provienen de provincias, viven en habitaciones alquiladas en zonas cercanas a las principales universidades de Lima.

El diseño de Zoe Beteta es solo de exhibición; en Perú todavía no existe la construcción formal con fines comerciales de un microdepartamento de este tamaño (9.5 m2). El inmueble en exhibición busca mostrar una posible tendencia a futuro en Perú, para lo cual también se ha tomado como referencia lo que ya se está construyendo en otras ciudades como Tokio o Nueva York, refiere la especialista.

“El objetivo es que un diseño de este tipo se pueda replicar en Perú en el futuro. Ya que hay la demanda de muchos jóvenes que buscan independizarse y también de estudiantes”, subraya Zoe Beteta.

Agrega que la actual normativa peruana señala que la construcción mínima de una vivienda techada es de 16 m2. “Entonces, para construir a un menor tamaño, tendría que modificarse la norma; por ahora no es factible hacer en Perú un microdepartamento con estas dimensiones (9.5 m2)”.

Mientras tanto, los minidepartamentos se siguen multiplicando. Además del inmueble de 20 m2 reportado por Gestión, Zoe Beteta refiere que hay en construcción minidepartamentos de 21 m2 en cuatro distintos proyectos inmobiliarios en Lima, los cuales serán entregados desde el 2025.

¿Una cuestión de oferta y demanda?

William Ticona, Gerente General de inmobiliaria TyC, refirió que los minidepartamentos están pensados para los jóvenes que buscan su primer inmueble. Más adelante, cuando tengan mayor capacidad adquisitiva, podrán migrar a una vivienda de mayor tamaño.

“Todo el mundo quisiera vivir en un departamento de 100 m2 pero a veces no alcanza el dinero; y para las inmobiliarias, de ofrecer solo viviendas de esa dimensión, las ventas irían más lentas. Con esta flexibilidad para construir a un menor tamaño hacemos más accesible la vivienda”, resaltó el ejecutivo.

“El mercado es el que manda. Si haces minidepartamentos y el cliente no los compra, seguro luego ya no los harás; pero si el usuario los adquiere y está satisfecho, entonces seguramente se seguirán construyendo más”, sostuvo Ticona.

Por su parte, Manuel Balcázar, especialista en temas inmobiliarios y exDirector Nacional de Vivienda en el Ministerio de Vivienda, refirió que si bien el Reglamento Nacional de Edificaciones permite construir una vivienda de 16 m2 como mínimo, “pero eso no quiere decir que se tenga que llegar a ese nivel, sino que las dimensiones deben estar relacionadas a los parámetros urbanísticos de la zona, para no afectar la residencialidad de los vecinos”, advirtió.

Balcazar agregó que hace falta una mayor planificación a nivel del Ejecutivo y de los municipios, con planes de desarrollo urbano, para orientar la oferta de vivienda hacia las zonas de menor densidad poblacional y no saturar las zonas residenciales.

“Seguramente esos minidepartamentos tendrán demanda. Pero no debemos dejar que solo la demanda del mercado marque la tendencia de las dimensiones de las viviendas”, subrayó Balcázar.