Hubo un tiempo en el que comprar una oficina pintaba como una gran opción de inversión. A mediados de la década pasada, empresas y hasta personas con excedente de dinero entraron a ese negocio. El dinamismo fue tal que pronto la sobreoferta inundó el mercado. Y cuando este se estaba recuperando, llegó la pandemia.

Del 2020 al 2021 la vacancia de oficinas prime y subprime se disparó a niveles históricos (ver gráficos). Este año, el mercado ha iniciado una lenta recuperación, pero la vacancia seguirá alta durante todo el 2023. ¿Qué hicieron -y siguen haciendo- los inversionistas que se quedaron con una oficina vacía?

A la renta mientras tanto

Casi un tercio de quienes compraron una oficina para revenderla decidieron ponerla, en cambio, en alquiler. La tendencia ha sido clara principalmente en el mercado prime, según Luis Sánchez, consultor senior de Jones Lang LaSalle (JLL). “Hubo una transformación de inversionistas para venta que pasaron a querer rentar. El 30% de lo disponible para venta pasó a renta”, dice.

Así, si en el 2019 el 12% de las oficinas vacantes estaba disponibles para venta, ahora esa cifra es de solo 7%. Hay que precisar que el mercado de oficinas es, al final, uno de alquileres. Quienes venden son, casi en su totalidad, personas que compraron los activos para generar una ganancia inmediata. No ‘landlords’, sino inversores.

Alquilar puede servir para sacarle algo de dinero al activo mientras pasa la tempestad, pero expone al inversor a precios deprimidos. Y aunque este año hubo una tendencia al alza, los precios siguen por debajo de su nivel prepandémico. “Poco a poco han ido subiendo, pero no son las tarifas que tenían como expectativa (los inversionistas) cuando compraron la oficina”, asegura Yoryelina Moreno, gerenta de portafolio de oficinas de Binswanger.

Otros, que compraron para revender, decidieron simplemente esperar. “Hay grupos de inversionistas con mejor estructura financiera, que todavía mantienen sus oficinas en venta. Algunas están vendiéndose hace más de cuatro años. Están en submercados con alta vacancia, como Surco o San Isidro CBD (financiero, pegado a la Vía Expresa)”, cuenta Sánchez.

Implementar o cambiar el giro

Los inversionistas que giraron al alquiler (o los que directamente invirtieron con ese propósito) se han enfrentado igual a un mercado duro. Por la alta vacancia, han tenido que ofrecer ‘algo más’ para conseguir inquilinos. Un camino ha sido ‘vestir’ la oficina, que normalmente se entrega ‘en casco’ para que la empresa que la ocupa la implemente.

“Propietarios que tenían oficinas de entre 100 m2 y 400 m2, para tratar de alquilarlas más rápido, han recurrido a invertir un poco en la oficina. Colocarle una semi-implementación o implementación completa”, dice Moreno. “Los que invirtieron sobre la oficina fueron más que todo inversionistas (no ‘landlords’)”, agrega.

Otra medida ha sido cambiar el tipo de negocio. Por ejemplo, algunos inversionistas empezaron a pensar en los trabajadores independientes o aquellos con poco espacio para trabajar en casa. “Han implementado espacios de coworking, como alternativa para quienes no pueden alquilar a una empresa grande”, dice Denise Vargas, coordinadora de investigación de mercados de Cushman & Wakefield.

Finalmente, otra salida ha sido cambiar el giro completamente: alquilar las oficinas como espacios para eventos o, incluso, para vivienda. “Esto sucede en el segmento subprime, en edificios con más de 10 años de antigüedad”, afirma Sánchez.

Quienes no entraron en alguna de estas dinámicas, ni tuvieron la suerte de tener un inquilino ajeno al trabajo remoto, se llevaron la peor parte. “Hay inversionistas que nunca la pudieron alquilar o el precio no estaba dentro de sus flujos. Para ellos, más que una inversión, terminó siendo un gasto”, concluye Vargas.

Paolo Benza – Gestión