El mercado inmobiliario tuvo un impacto mixto en sus distintos rubros con el inicio de la pandemia. Jenny Esaine, directora de Inversiones de AC Capitales, conversó con Gestión sobre el sector, la evolución por nicho y la actitud del inversionista frente a la incertidumbre en el país.
¿Cómo se mueve el mercado de vivienda hoy?
En los últimos meses, este mercado viene afectado por la subida de tasas de interés de los créditos hipotecarios, que están en niveles de 9% en soles y 7% en dólares, cuando hace un año eran de 7% y 5%, en cada caso. Con esto, se observa una ralentización en la velocidad de ventas.
¿Eso frena al comprador?
Los precios están reflejando el incremento de tasa de interés y del tipo de cambio, por tanto, tiene un impacto también a nivel de la cuota, que es más alta que la del año pasado. Pero las inmobiliarias y bancos están ideando fórmulas para compensar el incremento en el costo de la hipoteca, evitan trasladar estos aumentos al deudor.
¿Qué medidas están tomando?
Por ejemplo, hoy a las personas se les complica mucho el pago de la inicial porque están afrontando el incremento de muchos costos. Entonces, la banca está siendo más flexible en la cuota que se entrega al inicio del préstamo.
¿Están negociando condiciones en los contratos de hipoteca?
Algunos están tomando créditos hipotecarios con tasas variables pues prevén que estamos en la fase final del alza de tasas de interés. Entonces, los clientes finales privilegian su decisión de compra proyectando un ajuste a la baja en dicho costo después del 2023.
¿Cuáles son las mejores oportunidades que encuentra en vivienda ahora y de cara al 2023?
Las mayores oportunidades para vivienda están en la población económicamente activa y con acceso a financiamiento. Primero, en viviendas de precios entre US$ 100,000 y US$ 300,000. Hay un nicho importante en la clase media, B+ y A-, que además tiene acceso a financiamiento.
¿Hay más opciones en este mercado?
Sí, otro segmento que tiene potencial, pero no es atendido, es el de viviendas de menos de US$ 100,000. Hay demanda, aunque no necesariamente de trabajadores del sector formal, sino de comerciantes o independientes que garantizan ingresos continuos. Ellos acceden a través de los programas Mivivienda y Techo Propio.
Demanda distinta en oficinas
¿Cómo observa al segmento de oficinas?
La mayoría de empresas está regresando a la modalidad presencial, lo cual es bueno para este segmento. El 70% conserva un mecanismo híbrido, en que prevalece la asistencia a oficina sobre la virtualidad, y el 30% restante retornó en su totalidad el modelo prepandemia. Sin embargo, la demanda hoy es distinta pues prefieren espacios más pequeños.
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¿En qué niveles está la vacancia y cómo evolucionará?
A la fecha, hay una vacancia de 25%, muy alejada del 8% previo a la pandemia. Aunque estimamos que en el 2026 el mercado estaría retomando estos niveles bajos, a medida que aumenta la absorción de metros cuadrados. En contraste, las tarifas (rentas) podrían ajustarse al alza.
¿Es posible encontrar una alternativa de inversión aquí?
En este momento es un área de mucha incertidumbre para el inversionista porque la velocidad de adecuación y el nuevo punto de equilibrio todavía no son muy claros. Se están generando más espacios de trabajo común con menos oficinas cerradas, pero nuevos proyectos en oficinas difícilmente vamos a conocer en el corto plazo.
Locatarios y operadores de centros comerciales
¿Cómo se desarrolla el sector logístico?
Tras la pandemia, alrededor de Lima se ha empezado a tejer espacios logísticos y de almacenamiento entre 1,000 m2 y 3,000 m2, que permiten a las empresas atender al público en el menor tiempo posible. Hoy se observa una mayor demanda por estos lugares, generando una vacancia saludable menor al 5%.
¿Y el nicho de inmuebles comerciales?
El segmento comercial tuvo un impacto importante en la pandemia por las restricciones e inmovilización social. Ahora se viene recuperando poco a poco, aunque con renegociaciones entre locatarios y operadores de centros comerciales. Incluso se reconfiguró la capacidad de negociación en beneficio del inquilino.
¿Qué efecto tiene el conflicto político en los fondos inmobiliarios?
Hay muchos inversionistas que podrían estar apostando por estos fondos en el país, pero dilatan su decisión por el ruido político local. Si el Gobierno garantizara una adecuada participación de los fondos en el otorgamiento de hipotecas, por ejemplo, habría más inversionistas queriendo entrar porque ven oportunidades en este mercado.
Fondos inmobiliarios manejan activos por US$ 300 millones
En el país operan cuatro fondos inmobiliarios, entre Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI) y Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA), dijo Jenny Esaine, de AC Capitales.
Estos fondos administran activos por US$ 300 millones, con un potencial mucho mayor si se extendieran las medidas en favor del partícipe, como el beneficio tributario que culmina al cierre de este año, señaló.
La ejecutiva comentó también que el primer fondo inmobiliario de AC Capitales fue liquidado tras 22 años de vida útil. Este fondo invirtió US$ 106 millones (US$ 75 millones de capital y el resto financiado por banca local) y ha devuelto a los inversionistas 2.5 veces el capital invertido, detalló.
Este fondo de oferta pública invertía en inmuebles para renta o en desarrollo y venta de dichos activos, cuyos partícipes principales fueron institucionales (AFP, compañías de seguro y banca privada), comentó.
El retorno ofrecido ascendió a 17% en dólares durante toda su vigencia, como resultado de inversiones en 31 activos inmobiliarios, agregó.
