El 2023 no fue un buen año para el sector construcción. De acuerdo con el Reporte de Inflación del Banco Central de Reserva (BCR), este segmento habría caído 8% debido a menores proyectos privados y de autoconstrucción.
Para este año, la entidad monetaria proyectó un crecimiento de 3.2%, no obstante, este avance estaría condicionado por la recuperación de la inversión pública y privada.
En este contexto, Giancarlo Mejía, socio de BM Consultores, consideró que en el rubro inmobiliario hay todavía oportunidades de inversión, sobre todo en proyectos de venta de vivienda nueva por el déficit habitacional que tiene el país.
“Los desarrollos de vivienda generan a su vez nuevos proyectos comerciales, de educación, salud, entre otros para atender las necesidades de sus residentes”, acotó.
Panorama de la inversión inmobiliaria
Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco, comentó a Gestión que alrededor del 70% de los m2 que se construyen en el país son destinados a proyectos de vivienda, tanto social como no social, por lo que es un segmento determinante en cuanto a inversiones.
Sin embargo, señaló que los créditos hipotecarios han tenido una fuerte caída al cierre del año pasado, de 9.1%, lo cual tiene un impacto en este nicho, sobre todo en la vivienda de interés social (VIS).
“El problema está en la vivienda social, porque depende del financiamiento (bonos). Tranquilamente la venta podría caer un 30%, porque sin el subsidio (Crédito MiVivienda) no hay forma de que la gente pueda acceder a una casa”, acotó.
Valdivia también se refirió a otros proyectos inmobiliarios, por ejemplo, los centros comerciales. Indicó que actualmente este segmento no crecerá, ya que no hay grandes proyectos en perspectiva, solo ampliaciones y remodelaciones.
Por otro lado, comentó que la inversión en oficinas ha venido recuperándose tras la etapa pandémica, no obstante, el avance no es muy significativo.
En ese marco, el representante de Capeco consideró que estos dos segmentos podrían presentar un ligero crecimiento este 2024, pero “hay que entender que su impacto es mucho menor que el de las viviendas”.
“Pensamos que el mercado (inmobiliario) se va a ir recuperando lentamente, pero la época de grandes proyectos comerciales y el boom de edificios de oficina que se vio hace unos años no creo que regrese”, añadió.
Proyectos inmobiliarios más atractivos
Giancarlo Mejía, socio de BM Consultores, señaló que los tres tipos de proyectos inmobiliarios más atractivos en el 2024 serán: vivienda, strip center y almacenes.
En una entrevista reciente con Gestión, el viceministro de Vivienda, Hernán Navarro, comentó quese generan 70,000 viviendas de manera formal, pero la demanda asciende a 142,000, por lo que hay otras 72,000 familias que se quedan sin opción de vivienda.
Dicho esto, existe una demanda insatisfecha de viviendas en el país, por lo que es un segmento importante para crecer en cuanto a inversión inmobiliaria.
Otro tipo de proyecto que puede ser atractivo, y que está ligado al primero, son los stripcenters. “La demanda de servicios y esparcimiento que requieren los residentes de los proyectos de vivienda son un motor para la proliferación de este tipo de estructuras comerciales”, precisó.
Los strip centers, que no son tan grandes como los centros comerciales convencionales, por lo general se ubican cerca de grandes proyectos inmobiliarios (condominios), ya que por un tema de diseño urbano, siempre se reserva un área comercial.
Estos atienden a un distrito o una zona determinada y si bien pueden contar con supermercados, cine o gimnasio, no llegan a tener el volumen de un centro comercial.
Los proyectos logísticos o de almacenes también se encuentran en la mira de inversionistas inmobiliarios, sobre todo en zonas como Lima Sur, Lima Este y Callao.
“Por ejemplo, proyectos de almacenes cercanos a los ejes del Callao, por la construcción del nuevo aeropuerto internacional, y de Chancay, por el inicio de operaciones del mega puerto, siendo plazas activas para nuevos desarrollos”, apuntó.
Fernando Velarde, director de VeMás Consultoría, aclaró que si bien hay un espacio para el desarrollo de proyectos en el sector vivienda, el atractivo estaría principalmente en el “sector prime”, es decir, los cubiertos por el el crédito hipotecario convencional, que no tienen intervención del Estado (apoyo de los bonos o algún fondeo) y que están dirigido al NSE A y B.
“Este “mercado prime” es el que menos va a sentir el golpe de la falta del bono. Además, hay varios nichos interesantes como el de departamentos de 90m2 o de 140 m2 y potencialmente podría haber un pequeño resurgimiento del nicho de casas”, explicó
Adicional a ello, el experto consideró que también hay una buena oportunidad de crecimiento en los proyectos multifamily, los cuales pueden ser muy atractivos para los inversionistas en un futuro, en tanto el mercado adopte más este modelo de vivienda y se genere una cultura de alquiler en torno a ella.
Rentabilidad en el tiempo
Giancarlo Mejía mencionó que la rentabilidad para los inversionistas puede variar según el tipo de proyecto. Para el experto, la rentabilidad de los proyectos de almacenes será mucho mayor que los otros mencionados, pero esto se daría en un largo plazo.
“Si bien la rentabilidad (en % de retorno sobre la inversión) de los proyectos de almacenes y comercio puede llegar a ser más alta que los proyectos de vivienda, el factor plazo es más atractivo para los inversionistas en los proyectos de venta de viviendas. El horizonte de recuperación de capital y rentabilidad de un proyecto de venta de viviendas puede estar en torno de tres años en promedio, dependiendo del tamaño del mismo”, explicó a Gestión.
“En cambio, los proyectos de stripcenters y almacenes, al ser de renta, si bien empiezan a generar flujo de alquileres a partir del primer año. La recuperación de la inversión y utilidad usualmente se produce a partir del año 5 en adelante”, agregó.
Fernando Velarde coincidió en que la rentabilidad de las viviendas es a corto plazo, entre 2 o 4 años; mientras que el de almacenes puede ser de 8 a 10 años.
“Si vamos a hablar de sectores alternativos inmobiliarios uno de los que más va a crecer es el vinculado a los puertos, logística y almacenes. En el norte de la ciudad y en zonas como Paracas (Ica) los proyectos de almacenes van a tener una alta demanda en la compra de suelos”, indicó.
Respecto a los proyectos multifamily, Velarde indicó que serán una opción interesante a largo plazo, ya que son bienes inmuebles que permiten una recuperación de inversión entre 8 a 12 años.
“Si tienes un edificio multifamily la rentabilidad puede ser de 12% a 15%, pero con recuperación en unos años, mientras que en los proyectos de almacenes, si bien puedes obtener más del doble de rentabilidad, esto tomará más tiempo”, sostuvo.
Al final, todo va a depender del tipo de inversionista y en qué tiempo se espera obtener el retorno, finalizó.
