En los último cinco años, “Linsidro” límite entre los distritos de San Isidro y Lince, conformado por calles como Guillermo Prescott; César Vallejo, Jirón Soledad, y varias cuadras de la avenida Arequipa, ha experimentado una variación en su oferta inmobiliaria. Así, en 2020 se presentó la mayor oferta en esta zona con 1,376 unidades. Para el 2021 retrocedió 1,339. Al año siguiente fue de 947 y en 2023 llegó a 742, que representó una caída de 22%, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI). Si bien esto ocurrió en los últimos años, este 2024 el panorama cambiaría ¿Qué factores lo impulsarán?

José Espantoso, presidente de este gremio, explicó a Gestión que el freno del último año se debió, principalmente, a la decisión de algunos alcaldes (especialmente de Lima Top, como San Isidro) que se opusieron al desarrollo de la inversión inmobiliaria en sus distritos, especialmente de Viviendas de Interés Social (VIS), lo que estancó el desarrollo de más proyectos en esta zona.

“Por más que autoridades de distritos como Lince no se opusieron a la inversión inmobiliaria, en un primer momento los desarrolladores inmobiliarios pararon ante el temor de que otros alcaldes frenen los proyectos existentes”, comenta.

A su vez, la venta de departamentos también tuvo un impacto. Según ASEI, en cantidad de unidades vendidas, retrocedió 14% pasando de 565 viviendas colocadas en 2022 a 487 en 2023.

Otro indicador está relacionado al precio promedio de venta, el que ha repuntado el último año en 4%, al pasar de S/ 455,726 en 2022 a S/ 475,137 el año pasado. El área promedio de los departamentos en esta zona es de 60 metros cuadrados (m2). “A pesar de la reducción en la oferta de viviendas, el precio promedio ha seguido aumentando, indicando una revalorización de la zona y convirtiéndose en un espacio cada vez más exclusivo”, argumenta Espantoso.

Así, un departamento en Linsidro puede ser -para el especialista- una oportunidad de inversión que se refleja en el crecimientoconstante del precio por m2. Es que solo en 2023 avanzó 2%. Así, mientras que en 2022 la cifra era de S/ 7,513 alcanzó los S/ 7,638 el año pasado. “Este avance nos muestra que la rentabilidad de la zona se encuentra en su punto más alto en los últimos 5 años, la que se irá incrementando”, acota.

Tiempo de retorno

Víctor Saldaña, past presidente de la Asociacion Inmobiliaria Peruana de Agentes Inmobiliarios (Aspai), añade que la rentabilidad que ofrece una vivienda en “Linsidro” está en el rango promedio de 7% a 8%. “Esta zona tiene rentabilidades mucho más atractiva en relación a los que tenía el 2021, que era de 6%, lo que quiere decir que la inversión hecha en esta zona tiene un menor tiempo de recuperación”, afirmó.

De acuerdo al experto, está se mide a través del índice Price Earnings Ratio o PER (por sus siglas en inglés), que es el ratio que permite valorar el precio de la vivienda e incluso conocer si se trata de una buena inversión. Este índice se calcula diviendo el valor comercial de la propiedad anual sobre el costo de arrendamiento. “En el caso puntual de Linsidro, está alrededor de los 14 y 16 años, que es la tasa de retorno de la inversión. Lo cual hace muy interesante a la zona”, añade

Para este año,el ejecutivo de Asei, proyecta que se volverá a los niveles de 2022, debido a que se espera un retroceso de las tasas de interés de los créditos hipotecarios y un incremento de la oferta inmobiliaria en esta zona.“Vamos a regresar en los niveles de 2022, es decir, a 565 unidades vendidas, en 35 proyectos”, arguyó.

Perfil del consumidor

De acuerdo a datos del gremio, esta zona atrae principalmente a familias con jefes de hogar mayores de 50 años, que laboran en empresas del sector privado con ingresos entre S/ 5,000 y S/ 14,000 y que, además, son propietarios de la vivienda en la que habitan.

En 2023, las unidades con tres dormitorios eran las más preferidas en esta zona, con un metraje promedio de 81.2 m2 y con un valor desde S/ 7,442 el m2.

“Los compradores que buscan viviendas por esta zona consideran aspectos como la ubicación cercana al trabajo, áreas verdes, tres habitaciones y preferencias específicas en la distribución de espacios. Ante ello, los desarrolladores están adaptando sus proyectos para satisfacer estas demandas específicas”, sostiene.

Karen Guardia Quispe – Gestión