A enero de este año, el precio promedio del metro cuadrado (m²) en Lima Metropolitana llegó a S/6.696, y anotó un incremento por tercer mes consecutivo, informaron desde la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

A pesar de la subida, los ratios de oferta y de venta no se han visto afectados.  Al cierre de 2023, hay 39.131 viviendas disponibles y se colocaron 16.708 unidades. Ambos criterios variaron, en términos interanuales, 3% y 7%, respectivamente.

Si bien, el valor del m² en la capital retrocedió 1,4% frente al los S/6.800 registrados 12 meses atrás, en la mayoría de las zonas, específicamente las residenciales, se registraron aumentos (ver infografía).

Se paga más por espacios más cortos

San Isidro, Miraflores, Barranco, San Borja y Surco nuevo —encasillados por ASEI como Lima top— tienen los precios más caros del mercado inmobiliario. Su media es de S/8.630, pero en las comunas miraflorinas y barranquinas se llega a más de S/9.100 el m².

Le sigue Lima moderna —Magdalena, Surquillo, Lince, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel—, con valores de entre S/7.476 y S/6.182.

Ambas demarcaciones lideran la lista de ventas, concentrando Lima moderna el 36% y Lima top el 32%. Incluso, en oferta, estas abarcan el 71% del total, considerando la evolución de los últimos cinco años.

El reporte de ASEI detalla que los departamentos de entre 60 m² y 80 m² son los más demandados, y totalizan el 43%. La tendencia sigue al alza: los espacios de 40 m² y 60 m², así como los de 60 m² a 80 m², son los más buscados para los que desean mudarse a Lima top.

Solo enfocándonos en Lima top, Miraflores, Surco y San Isidro abarcan el 85% de las ventas, mientras que en Lima moderna, Surquillo lidera con 21% de las ventas.

Y es que, comparado a enero de 2023, las ventas de viviendas en toda la capital subió 7%. Aparte de las dos zonas anteriormente citadas, Lima centro se presenta como la tercera opción, con un 18% de las ventas totales. Aquí, el precio promedio del m² llegó a inicios del corriente a S/5.821, lejos de los S/5.381 registrados en febrero del año pasado.

¿Desde cuándo bajarían los intereses?

En paralelo, desde Credicorp Capital aclararon que los precios del m² en los departamentos se mantienen estables —a tiro de S/7.000 y S/7.500— tras el repunte visto en 2021, cuando los precios de materiales de construcción registraron variaciones interanuales de más de 16%. Hoy, la tienen en 0%.

“No se prevé en el corto plazo un nuevo incremento tan significativo en los precios de construcción, por lo que los precios de los departamentos nuevos se deberían mantener estables”, resumieron.

Además, proyectan que para la segunda mitad de este año, a raíz de la caída de la tasa de interés referencial fijada por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) —actualmente en 6,25%—, los intereses hipotecarios comiencen a retroceder.

“Se proyecta que la tasa de referencia llegue a fin de año cercano al 4% o 5% y eso va a depender mucho del manejo de la inflación en los próximos meses. Sumado a la reglamentación de encaje que ha dado el BCRP hacia los bancos, reduciéndola, que podrían tener un efecto positivo en la reducción de las tasas de interés, que se ajustarían hacia final de año, en el segundo semestre”, dijo Numa León, director ejecutivo del Real Estate de Credicorp Capital Asset Management.

En ese sentido, León estima que recién hacia el próximo año las tasas de interés hipotecarias retornarán a niveles prepandemia —cerca del 6%—. Actualmente, el promedio está en 8,92%, aunque la TCEA, que incluye todos los costos de un crédito, oscila entre 14,13% y 37,42%, según la SBS.

De esta manera, con el retroceso de los ratios de intereses, aguarda el representante de Credicorp, que “se dará un impulso adicional a la venta de viviendas”.

¿Cómo vienen los inmuebles industriales?

Según Credicorp, en el mercado, el 61% de la oferta son terrenos industriales y el 39%, locales industriales.

En promedio, la renta de inmuebles industriales oscila entre US$3,5 y US$7,8 al mes, anotando una ligera caída respecto a los rangos del primer semestre del año pasado.

Entre la av. Naranjal y la av. Independencia, en el norte de la capital, hay una mayor contracción (16,2%); no obstante, sigue siendo uno de los espacios más caros por su conexión a otros usos.