El enfriamiento de la actividad económica —que habría cerrado en 2023 su peor año en más de dos décadas sin contar la pandemia y arrastrando incluso al sector construcción— no afectó al mercado inmobiliario. Aún con la inflación elevada y una menor capacidad de gasto, los peruanos continuaron apostando por el sueño de la vivienda propia.

A diciembre del año pasado, según Urbania, el precio promedio del metro cuadrado (m2) en Lima Metropolitana llegó a S/6.647, aproximadamente S/1.000 más que a mediados de 2019. En detalle, un departamento de 60 m2, con dos habitaciones, tiene una media de S/410.056 y uno de 100 m2, con tres habitaciones, S/646.012.

¿Por qué incrementó el precio en La Victoria y Chorrillos?

Los distritos con la mayor variación de precios en términos anuales fueron La Victoria (13%) y Chorrillos (10,2%), básicamente por el alto dinamismo de los proyectos inmobiliarios. A pesar del repunte, están lejos de ser las plazas más caras.

En la comuna victoriana, la media del m2 es de S/5.910, y el incremento de sus valores se explica por el desarrollo de más obras residenciales en la zona de Santa Catalina —punto neurálgico de la capital al concentrar avenidas como Canadá, Aviación, Nicolás Arriola, Javier Prado Este y Paseo de la República— y que, por su cercanía a Lince y San Isidro, se presta como una opción más atractiva, de acuerdo con Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar.

Mientras que Chorrillos —con un promedio de S/5.529 por m2— vive un auge inmobiliario, al ser una alternativa más económica para departamentos frente al mar si se la compara con Miraflores y Barranco, donde el costo del metro cuadrado promedio es de S/8.582 y S/9.461, respectivamente.

Opciones más económicas

El mayor descenso en el valor del m2 lo tiene Los Olivos (-5,4%), que logró una media de S/3.790, encontrándose en su zona oeste —colindante con San Martín de Porres— su valor más cómodo: S/3.505.

La caída, a criterio de Molina, se explica por la elevada tasa de interés en gran parte del 2023, lo que obligó a las empresas inmobiliarias a reducir el valor del metro cuadrado para que pueda ser más accesible para los potenciales compradores.

San Juan de Miraflores y San Martín de Porres completan la tabla, con precios promedio de S/3.538 y S/3.175 por m2. La región Callao atesta S/3.534, y se redujo 3,3% su valor.

“Compra ahora porque los precios seguirán subiendo”

Especialistas, consultados por La República, señalaron hace unos días que la construcción e inversión de proyectos familiares se recuperarán este 2024 a raíz del retroceso de la tasa de interés referencial del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) —fijada ahora en 6,50%— que, paulatinamente, rebajará la de los créditos hipotecarios. “Por cada 1% menos en la tasa, más familias calificarán a un crédito hipotecario”, según Ricardo Arbulú, gerente general de Ciudaris.

No obstante, los precios seguirán elevándose. Luciano Barredo, gerente de marketing de Urbania y Adondevivir, advierte que “el precio de los inmuebles no va a bajar” y recomienda: “Si tienes la oportunidad de comprar en este momento, hazlo”.

¿La razón? El 70% de los materiales de construcción que se emplean en las obras son importadas y el precio con el que se construyen los inmuebles se ve variado también por el tipo de cambio con el que se los adquiere, lo cual refleja lo registrado a la fecha con la recesión e incremento de la tasa de interés hipotecaria.

Nuevas zonas y modelos de interés

Se espera que distritos de Lima moderna, como San Miguel, Lince y Surquillo —en donde la variación de precios fue muy acotada (ver gráfico)— emulen lo visto en La Victoria y Chorrillos por la presencia de nuevos proyectos inmobiliarios y de edificios más altos que permiten acoger más viviendas de distintos tamaños y a una gran gama de precios. Barredo señala que ya en Cercado de Lima y La Perla se observa esta tendencia, tanto para alquiler como para venta.

Asimismo, los interesados en adquirir un departamento le dedican más tiempo a su búsqueda. En plataformas como Urbania y Adondevivir, la media de permanencia es de 9 minutos. Ha crecido la preferencia por inmuebles con una o dos habitaciones, y que no supere el predio los 60m2; así como los espacios más grandes, de hasta cuatro habitaciones, con el plus de contar con una oficina en casa.

Alquiler demanda casi tres sueldos mínimos

A diciembre del 2023, el precio promedio mensual de alquiler de departamentos llegó a S/2.876, por lo que una persona necesita hasta tres salarios mínimos —fijado en S/1.025— para atender esta necesidad.

El precio más elevado lo tiene Barranco, con S/3.859 para una vivienda de 100 m2 con tres habitaciones. Le siguen San Isidro (S/3.499), Miraflores (S/3.239) y Lince (S/3.127).

Barredo señala que para este 2024 dependerá de la fluctuación del dólar en nuestro mercado para que los precios no suban más, aunque si las ventas se mueven a mayor fuerza, los precios de alquileres “podrían mantenerse y en algunos casos podrían disminuir”.

En tanto, los distritos más cómodos para alquiler son Ate (S/1.916), Los Olivos (S/1.489) y San Martín de Porres (S/1.313).

Yessica Reyes, directora comercial de Grupo Lar, comenta que mientras el déficit de vivienda no sea satisfecho con vivienda nueva, el mercado de alquiler podría mantenerse estable y en crecimiento. Vale acotar que actualmente el déficit es de un millón de viviendas.

Será un mejor año para invertir en inmuebles

Reyes sostiene que la caída del tipo referencial alimentará al sector, ya que se generarán tasas hipotecarias más competitivas, lo cual elevará los indicadores de venta y alquiler. “De nuestra parte, proyectamos un incremento de ventas importante considerando que tendremos más proyectos en comercialización que 2023”, dijo.

El reporte de Urbania establece que se requerirán 20,6 años de alquiler para recuperar la inversión de compra. Los distritos más rentables son el Cercado de Lima (5,7%), Surquillo (5,6%), La Molina (5,6%) y Jesús María (5,3%). El promedio de la capital es de 4,8%,es decir, anualmente, recupera esa tasa del valor pagado.