Una alternativa para enfrentar la imperiosa necesidad de vivienda, tomando en cuenta que hay un déficit de 1.8 millones de unidades habitacionales, es el desarrollo de proyectos inmobiliarios dedicados al alquiler, también conocido como ‘multifamily’.
Estos son desarrollos inmobiliarios que funcionan exclusivamente para arriendo residencial, generalmente son edificios, y pertenecen a un solo dueño.
En Perú este mecanismo todavía es incipiente a diferencia de países como Chile, Colombia o México en la que está mucho más avanzando. En julio próximo -como ya adelantó Gestión- se espera que salga al mercado el primer edificio multifamily, ubicado en el distrito de San Isidro.
Y en cartera hay otros tres proyectos más, de acuerdo a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
¿Qué se alista para promover más proyectos multifamily? En diálogo con este diario, el viceministro de Vivienda y Urbanismo, Hernán Navarro, detalló que se estudian incentivos tributarios para promover este tipo de proyectos inmobiliarios.
“Estamos muy pendiente tanto del modelo chileno como colombiano del multifamily ya que tiene mucho impacto en la generación de vivienda. En ese sentido, somos conscientes de las limitantes para impulsarlo, que pasa por los incentivos tributarios, no tanto en la exoneración del IGV sino el recupero anticipado del IGV”, explicó.
Agregó que está en conversaciones con el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) así como diversos actores para “generar incentivos tributarios y promocionar el modelo”.
A la par dijo que ya se han hecho adecuaciones técnicas al reglamento Nacional de Edificaciones, que permite tener una tipología (parámetros) de vivienda para alquiler (a través de la viviendas de uso colectivo).
“Antes no se permitía. Este reglamento estaba muy cerrado en hacer una tipología de vivienda o de hotel. No había el punto medio. Ahora se ha abierto la tipología para una vivienda para alquiler. Ya tenemos las adecuaciones técnicas, ahora lo que nos falta es el incentivo económico”, acotó.
Finalmente, proyectó que estos incentivos tengan luz verde este año.
-Qué dicen los desarrolladores inmobiliarios-
En contraste con la posición del viceministro de Vivienda, el director de ADI, Fernando Ibárcena, consideró que entre los incentivos tributarios que se requieren -para promover el multifamily– está la de exonerar el cobro del IGV (18%) a los propietarios de las viviendas/departamentos a alquilarse, y que pertenecen a una persona jurídica.
“La medida que se necesita en materia tributaria es la exoneración del IGV para alquiler. Cuando una persona natural alquila su predio no cobra IGV, pero si lo hace una persona jurídica, tiene que cobrar el IGV de 18% con lo cual hay una diferencia grande en renta neta. Este es el principal elemento que bloquea el crecimiento de más proyectos multifamily”, detalló.
A la par opinó que otro problema que enfrentan es que a pesar de las adecuaciones técnicas al reglamento Nacional de Edificaciones, que permite tener una tipología de vivienda para alquiler con la implementación de viviendas de uso colectivo, algunos municipios no aceptan construcciones con esos parámetros en su distrito o localidad.
“Una situación parecida a lo que están atravesando las viviendas de interés social (diversos municipios de Lima Top han mostrado su desacuerdo en el desarrollo de este tipo de proyectos inmobiliarios)”, arguyó.
-Relanzamiento de Renta Joven-
No solo se analiza, desde el Ejecutivo, medidas para promover las viviendas multifamily, sino que también se va a relanzar el subsidio o bono de arrendamiento para vivienda (BAV) conocido como Renta Joven, pero con modificaciones.
Esta iniciativa se lanzó hace cuatro años para reducir la informalidad del sector de alquileres y generar un ahorro, sobre todo en la población de bajos recursos.
No obstante, la buena intención del subsidio no logró los resultados esperados ya que se topó con el hecho de que los dueños de predios a alquilarse, en la mayoría de los casos, no cumplía con los requisitos que exigía el bono, ligados a la formalidad -como, por ejemplo- contar con declaratoria de fábrica e incluso el pago de impuestos, entre otros.
“El programa Renta Joven fue una buena iniciativa, sin embargo, tal como estaba planteada -hace algunos años- partía del principio de la formalidad cuando el mercado de alquiler es altamente informal. El cuello de botella estaba en la oferta, ya que cuando los beneficiarios obtenían el bono y se acercaba a los que alquilaban predios, la mayoría propietarios no aceptaba porque se le exigían una serie de requisitos que no contaban como declaratoria de fábrica o licencia de edificación”, apuntó.
Ante ello, el bono benefició -principalmente- a la clase media, más no a los estratos más bajos, que es a los que estaba dirigido especialmente. El viceministro dijo que se van a hacer ajustes para llegar a los estratos más bajos.
Así, se va a aprovechar una ley del año 2018 que permite regularizar las Declaratorias de Fábricas con un trámite visado por arquitectos.
En esa línea, desde el Ministerio de Vivienda se va a identificar las zonas que les falta regularizar (la Declaratoria de Fábrica) y a la par suscribir un acuerdo con el Colegio de Arquitectos para que ayuden a esa regularización de manera masiva y a un menor costo para los propietarios.
“De esta manera, los arquitectos podrían hacer masivamente regularizaciones de Declaratorias de Fábrica a un menor costo”, puntualizó. Por último, prevé que este renacer de Renta Joven (al que se le cambiará de nombre) sea este año.
