Se avecinan cambios en alturas y densidad -entre otros factores- de los proyectos habitacionales a nivel nacional tras la publicación del proyecto de reglamento para viviendas de interés social (VIS) emitido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), a fin de recabar comentarios para su mejora. Se proyecta que esta normativa entre en vigencia en el primer trimestre del 2023. ¿De qué se trata y qué efectos generará?
José Cerrón Valdivia, director general de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo del MVCS, explicó a Gestión que la propuesta normativa (que será emitida vía decreto supremo) está orientada a reducir la informalidad en la construcción de unidades habitacionales a través de incentivos para que los promotores inmobiliarios tengan herramientas para la construcción de viviendas de interés social.
“El último reporte de Grade dice que el 93% de ciudades en Perú tiene un crecimiento inmobiliario informal. Es decir, que el Estado solo ha legislado para un 7%. Eso es lo queremos cambiar a través de este proyecto normativo y con ello reducir el déficit habitacional. Tenemos un requerimiento anual de 143,000 viviendas, pero solo el Estado pone a disposición 43,000 viviendas formales con lo cual hay 100,000 hogares que no tienen una oferta de vivienda adecuada y que migran a la informalidad para satisfacer esta necesidad”, detalló.
¿Qué incentivos o parámetros urbanísticos propone? El artículo 20 plantea que se puedan construir, por ejemplo, en áreas con zonificación de densidad alta (ZDA) viviendas multifamiliares con una altura máxima de edificación de 60 metros lineales -que implica, aproximadamente, 27 pisos- en un lote de 600 metros cuadrados y con una densidad máxima de 6,000 habitantes.
Mientras que en áreas con zonificación de densidad media (ZDM) se podrían edificar conjuntos residenciales mixtos, con una altura máxima de edificación de 37.50 metros lineales, es decir, aproximadamente 17 pisos, en un lote de 2,500 metros cuadrados y con una densidad máxima de 3,500 habitantes (ver cuadro).
Estos cambios implican para el urbanista Aldo Facho parámetros muy por encima de los que están vigentes y establecidos por la zonificación indicada por cada distrito, sin que exista un correlato de inversión pública a fin de proveer servicios básicos a las familias que van a habitar estas unidades habitacionales y a las que ya viven ahí, lo que podría generar un colapso.
“Por ejemplo, si observamos los parámetros urbanísticos establecidos por la Municipalidad de San Isidro, la densidad establecida en zonas residenciales de densidad muy alta (ZDMA) es de 2,500 habitantes para unidades multifamiliares de hasta 15 pisos sobre un lote de 2,500 metros cuadrados. En la propuesta del MVCS, esta sube a una densidad de 8,000 habitantes por área -3.2 veces más- en un lote de 800 metros cuadrados”, precisó.
Al respecto, para el MVCS esta afirmación no es cierta debido a que -alegó su director- los parámetros urbanísticos propuestos en el proyecto de reglamento para viviendas de interés social aplica para zonificaciones ya establecidas por las municipalidades.
“No se están creando nuevas zonificaciones. A partir de las zonificaciones determinadas por las municipalidades se ejecutará lo establecido por el reglamento para viviendas de interés social. Tampoco se están generando parámetros que vayan en contra del ordenamiento urbanístico que tienen las municipalidades”, explicó.
Para el funcionario, “se está mejorando lo que hay en el mercado para atraer la participación del sector privado”, ya que a partir de los parámetros municipales se le dan una serie de “incentivos” al promotor inmobiliario, básicamente en altura.
Un ejemplo, apuntó, es que si el parámetro municipal de un distrito respecto a la altura es de 10 pisos, la aplicación de este reglamento le puede dar al desarrollador inmobiliario unos 3 a 5 pisos adicionales, que no es para cualquier predio, sino para aquellos que cumplan con ciertas condiciones físicas establecidas en el cuadro del artículo 20.
Una muestra de ello es que en la ordenanza que regula la ejecución de proyectos de habilitación urbana y edificación para vivienda de interés social en la provincia de Lima (Ordenanza 2361-2021), se establece para edificios multifamiliares en avenidas con zonificación residencial de densidad media (RDM) una edificación de nueve pisos, mientras que el proyecto de viviendas de interés social establece 12 pisos, lo que implica que su aplicación le da al inmobiliario la posibilidad de edificar tres pisos adicionales.
“No es tan cierto que las condiciones que se establecen en este proyecto de reglamento sean nuevas en el mercado, además debo precisar que la Municipalidad Metropolitana de Lima tiene la ordenanza 2361, que regula las edificaciones de interés social, y es un calco del reglamento especial de habilitaciones urbanas y edificaciones que rige actualmente”, reiteró.
Un detalle a tomar en consideración -según el representante del Colegio de Arquitectos, Carlos Collado– es que zonas de densidad muy alta (ZDMA) hay muy pocas en Lima, salvo en una parte de la avenida Javier Prado y de la Vía Expresa. “Lo que hay que hacer es llevar el planteamiento del MVSC a un plan de desarrollo urbano. Me parece positivo que se planteen zonas o ciudades mixtas que traen seguridad, ya que es una calle transitada”.
Medidas para evitar ‘sacadas de vuelta’
No es la primera vez que se dan incentivos para promover la viviendas de interés social desde el Ejecutivo, no obstante, un problema identificado es que algunas inmobiliarias se aprovechan de estos beneficios para construir más altura sin que el departamento sea dirigido para un “interés social”.
Es así que el proyecto de reglamento -refirió el MVCS– obliga al promotor inmobiliario a que desarrolle una vivienda de interés social con los incentivos en parámetros urbanísticos y edificatorios especificados en la normativa, y debe registrar su proyecto de manera informativa en el sistema que formule el MVCS para verificar su trazabilidad.
“Así sabremos si el proyecto inmobiliario se formuló; si obtuvo licencia; si se construyó; si logró vender los departamentos a los precios correspondientes; en fin, información que actualmente no tenemos, por eso es que algunos promotores inmobiliarios han vendido sus viviendas fuera de los montos establecidos para una vivienda social”, manifestó.
Para el funcionario, a partir de esta identificación y registro, las municipalidades podrán hacer control y fiscalización del cumplimiento de la normativa.
Nota
- El reglamento no solo se está considerando el concepto de vivienda para compra-venta, sino también a la vivienda para alquiler como otra forma de solucionar el déficit habitacional, debido a que el mercado ya contempla que a muchas personas no les interesa comprar y están supeditadas a alquilar en función de sus necesidades, refirió el director del MVSC.
- El proyecto de reglamento también plantea/propone un fideicomiso comunitario de tierras, que es un mecanismo que promueve la creación, desarrollo y administración de proyectos de VIS, de forma total o parcial, sobre suelo de propiedad del Estado o de propiedad privada, otorgando derechos de superficie para las VIS y los equipamientos urbanos que formen parte del proyecto.
