La urbanización de Santa Catalina, ubicada en el distrito de La Victoria, sigue mostrándose dinámica en el desarrollo de proyectos residenciales.
A la fecha, existen 19 proyectos inmobiliarios en esta zona (10 en fase de planos, 6 en construcción y 3 para entrega inmediata), un número mayor respecto a los 10 proyectos registrados hace un año, reporta un informe del portal inmobiliario Properati.
Al respecto, Daniela Maldonado, key account manager de Properati en Perú, refirió que esta urbanización es atractiva por su cercanía a la zona financiera de San Isidro, pero con la ventaja de tener un costo menor.
“Santa Catalina tiene una ubicación estratégica y tiene gran conectividad por su cercanía a las avenidas Javier Prado y Vía Expresa. Por ello el interés de las inmobiliarias en desarrollar nuevos proyectos”, señaló Maldonado a Gestión.
El precio de las viviendas en Santa Catalina actualmente es de US$ 1,808 por m2 en promedio. Mientras que en la zona vecina de Corpac, en San Borja (cruzando la avenida Javier Prado), el precio sube a US$ 2,266 por m2, agrega el informe de Properati. En la zona de San Isidro Financiero el precio sube aún más, a US$ 2,385 por m2 (en otras zonas de San Isidro el precio puede bordear los US$ 3,700 por m2).
Expansión hacia el interior
En los últimos años las zonas más atractivas para desarrollar proyectos en Santa Catalina han sido las grandes avenidas que bordean la urbanización, pues los parámetros permiten construir edificios más altos, indica Víctor Acosta, gerente general de la inmobiliaria Senda, que ya cuenta con el edificio culminado Meta, en la Vía Expresa, y en enero culminará la construcción del edificio Audacity, en la Javier Prado.
Pero hacia adelante la compañía espera construir en zonas al interior de Santa Catalina, pues serían proyectos más pequeños. Esto ya que la velocidad de la demanda se ha desacelerado en el último año debido a la coyuntura económica. Así, ya no serían proyectos con más de 300 departamentos, como lo fueron sus dos primeros edificios en Santa Catalina, sino que evalúan proyectos más pequeños, de hasta 150 departamentos.
“Por los tiempos actuales no será conveniente proyectos de tantos departamentos, pues los bancos para financiar piden prevender un porcentaje de unidades, de entre 20% a 25%, y es mucho más sencillo llegar a ello cuando los edificios tienen menos unidades. Los grandes proyectos son más propicios cuando el mercado es más boyante, y este ya no es el caso”, refirió Acosta.
En esa línea, al ser proyectos más pequeños, miran con mayor interés zonas al interior de Santa Catalina. “Hay zonas importantes en el interior de Santa Catalina, espacios para construir frente a parques. Los desarrolladores podríamos comprar varias casas para construir un edificio mediano”, anotó.
Esta tendencia la está siguiendo Arteco Perú, que a mediados de año lanzó su primer proyecto en Santa Catalina, Midtown, un futuro edificio de 94 departamentos en una zona más cercana a un parque.
“Al no estar en la misma Javier Prado, se evita el ruido del tráfico, pero se mantiene la conectividad al estar cerca de esta avenida”, destacó Andrés Zubiate, gerente general de Arteco Perú.
Sin proyectos de oficinas
Si bien los proyectos residenciales se mantienen dinámicos, ello no ocurre en el caso del mercado de oficinas.
Daniela Maldonado, de Properati, recordó que el crecimiento inmobiliario en Santa Catalina empezó con un edificio corporativo, la torre Tangüis. Pero tras su construcción en el 2015, no se observa el desarrollo de un nuevo gran proyecto enfocado en el mercado de oficinas.
“En esta torre Tangüis aún hay oferta de alquileres de oficinas. La demanda aún no es tan grande como para que genere el desarrollo de un nuevo proyecto enfocado en oficinas”, indicó Maldonado.
En ello coincidió Víctor Acosta, de la inmobiliaria Senda. “El mercado de oficinas está bastante apagado, y si no hay inversión en ubicaciones más tradicionales, será difícil que sea un momento para desarrollar proyectos en zonas nuevas de oficinas, pues hay metros de oficinas vacíos. No es el momento todavía”, refirió.
Competencia frena alza de precios
Los precios de las viviendas en Santa Catalina tuvieron un incremento entre el 2018 al 2020 de 32%, pero en los dos últimos años los precios se han estabilizado, señala el reporte de Properati (ver cuadro).
Sobre ello, Daniela Maldonado, de Properati, refiere que el aumento de los proyectos ha generado competencia en las inmobiliarias por captar la demanda con ofertas y descuentos.
“Sí hay bastante competencia. A tres cuadras de nuestro proyecto, ya hay otros dos, y se esperan nuevos lanzamientos”, anotó por su parte Andrés Zubiate, de Arteco.
Hacia el futuro, Víctor Acosta, de Senda, estima que la evolución de los precios “dependerá del ritmo de la demanda, pues los costos de construcción han subido mucho, y los precios de venta están contenidos por un tema de demanda”, anotó.
