En un contexto en el que las tasas de referencia de los bancos centrales se han elevado, como el del Perú que aprobó recientemente un aumento a 7.25%, el costo de los créditos se hace mayor.
A inicios de este año, la tasa de interés promedio del sistema bancario en préstamos hipotecarios para vivienda se ubicó en 6.85%, mientras que en octubre llegó a 9.80%, según data de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS).
“(La tasa de referencia) ha impactado. Y dicho impacto ha sido amplificado por la falta de liquidez en el mercado de los soberanos. ¿Por qué surge eso? Porque los (inversionistas) extranjeros reducen su posición (participación) y porque las AFP ya no le dan el apoyo que le daban antes. Ha habido ventas excesivas y lo que hace la venta es que caiga el precio y suban las tasas”, anotó Alfredo Thorne, socio de Thorne & Associates.
Sin embargo, las tasas de interés de los créditos hipotecarios que coloca el Fondo Mivivienda (FMV) -a través de las entidades financieras- han subido pero a un menor ritmo, colocándose por primera vez debajo de las del sistema bancario en octubre.
Si bien en agosto ya se veían las primeras muestras: la tasa de interés del Nuevo Crédito Mivivienda (NCMV)sostenible grado 2+ y 3+ eran menores que las de la banca; en octubre último todas las modalidades del NCMV están en esta posición (es decir, tradicional y sostenibilidad grado 1+, 2+ y 3+).
“Ante el incremento de la tasa de referencia del BCR, la banca privada automáticamente traslada ese incremento de puntos básicos a la tasa finalista. Eso se ha visto en todos los productos que manejan los bancos y en el hipotecario se da claramente la tendencia (…) en el caso de Mivivienda, aunque la tasa de referencia también nos impacta, no la hemos trasladado directamente al mercado, sino que se hizo de manera gradual”, comentó Paulo Morán, gerente comercial del FMV.
Morán recordó que este año se incrementaron las tasas (del NCMV) en enero, julio y octubre. “¿Por qué podemos hacer esto? Porque el fondeo que tomamos es a mediano y largo plazo, con lo cual tenemos algún saldo de años atrás que tenía tasas competitivas. Con las nuevas líneas que hemos adquirido actualmente, en promedio, nos hace tener un costo de financiamiento que nos permite dosificar ese incremento de tasas al mercado sin que afecte nuestra sostenibilidad financiera”, apuntó.
Oportunidades
Roberto Barrenechea, presidente del Comité de Alternativas de Financiamiento de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), comentó que cuando se habla de tasas, puede verse el sector inmobiliario desde diferentes flancos.
Uno está vinculado al costo del dinero con el que se prestan las inmobiliarias para construir. “Las subidas de tasas de interés generan que el negocio sea más caro de ejecutar. Es más difícil que sea un negocio viable. Por lo tanto, de alguna manera se ajusta la inversión”, refirió.
Sin embargo, comentó que cuando se habla de tasas finalistas, en el momento que están bajas -sobre todo para vivienda social- se configura como un incentivo para los proyectos.
“¿Dónde hay más facilidad para que tu cliente pueda pagar su departamento, acceder a su crédito, etcétera? Lo tiene en aquellos sitios donde la tasa es “subsidiada”. Por lo tanto, tu riesgo comercial es menor. Si tu riesgo comercial es menor, significa que de alguna manera es más probable que puedas invertir ahí (…) Todo se alinea a que el mercado empiece a producir más vivienda social”, apuntó.
El representante del FMV precisó que la tasa como tal no es subsidiada por el Estado, pero sí se ha logrado como FMV “conseguir condiciones crediticias subsidiadas” al colocar créditos sociales y verdes, este es el caso de líneas de financiamiento como las de AFD, KfW y JP Morgan con respaldo del Banco Mundial.
En el mismo sentido que ASEI, Andrés Zubiate, gerente general de Arteco Perú, señaló que en el contexto actual hay mayor interés -de edificadores- en la vivienda de interés social. “Hay una tendencia clara. Por primera vez las tasas de interés del FMV están más bajas que los créditos hipotecarios tradicionales. Eso está moviendo la dinámica de todo”, subrayó.
Si bien se da esta situación, Zubiate dijo que hay algunas limitantes para los inmobiliarios. Por ejemplo, los precios actuales de las viviendas que se consideran sociales y que aplican a los bonos; así como el riesgo de cada año por el presupuesto público para los bonos habitacionales que no alcanza (y se requiere un pedido de partidas adicionales).
En su momento, Guido Valdivia, director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), había adelantado que la demanda de las familias por vivienda social se recuperaría en el tercer y cuarto trimestre, después del retroceso en el segundo trimestre -como resultado del golpe en los bonos habitacionales por falta de presupuesto.
Una mirada hacia adelante
Morán comentó que las perspectivas para las condiciones en el 2023 están enmarcadas en incertidumbre, no solo a nivel local, sino internacional. Si bien mantendrán el esfuerzo de continuar con tasas de interés competitivas, refirió que llega un momento en el que se deben “sincerar dichas tasas”. Por lo que ya se anticipó al sistema financiero que se registrarán aumentos en enero y abril del próximo año.
“Un cambio de tasa se comunica con antelación, de dos o tres meses. Para el 2023, ya el sistema financiero tiene la comunicación formal que se hará un ajuste de tasa en enero y abril. Eso, evidentemente, por las condiciones que tenemos hoy en el mercado”, subrayó.
Un riesgo que puede presentarse para el FMV está vinculado al saldo de deuda por vencerse que deben cancelar. “Hay que ver la disponibilidad de recursos para dar créditos y para pagar nuestra deuda. Ante la eventualidad de que nuestra proyección comercial quede corta y coloquemos más de lo previsto, hay que salir a emitir, y si salimos a emitir, debemos evaluar la nueva tasa de fondeo”, apuntó.
Ya desde una mirada general, para Thorne, en un horizonte de largo plazo, el mercado se debería estabilizar, pero a tasas altas (proyecta que el BCR está casi al final de su subida de tasa de referencia: la aumentaría a 7.5% en diciembre, pero la dejaría en ese nivel, estimó).
“Claramente se tiene que estabilizar, pero a tasas bastante más altas que el 7.5%. La hipoteca no puede estar por debajo de la tasa de referencia del BCR. Lo que no va a pasar es que la tasa suba muy por encima de 9%, que es lo que podía haber pasado si el BCR no intervenía en los bonos soberanos”, refirió el economista.
Si sube tasa de Mivivienda, banca puede usar recursos propios
Si hacia adelante se retoma el escenario anterior, donde las tasas de interés de Mivivienda eran mayores a las del sistema bancario (créditos hipotecarios), esto no debería representar un impacto para el cliente final, comentó Paulo Morán, gerente comercial del Fondo Mivivienda (FMV).
Esto porque el FMV aprobó este año (y se publicó en agosto último) que los bancos puedan otorgar créditos Mivivienda con recursos propios, cuando las tasas de interés que ofrezca el fondo sean más altas. En estos casos, el FMV otorgaría solo los recursos para los bonos habitacionales y se mantendría el servicio de cobertura de riesgo crediticio.
Morán comentó que se alista un plan piloto con entidades financieras para probar el mecanismo y que pueda ser empleado cuando la coyuntura lo amerite. En otro momento, el FMV indicó que se encuentran evaluando la posibilidad de que el incremento de los valores de los bonos y los precios de viviendas, que se dio en un contexto de pandemia, se mantengan en el 2023.
