La oferta de vivienda en Lima Metropolitana subió en el segundo trimestre. Si bien a simple vista puede parecer favorable, el dinamismo del mercado inmobiliario está sujeto a que la oferta esté acompañada de una venta dinámica. Revisemos las cifras.

Entre abril y junio, esta oferta llegó a 40,122 unidades, superando no solo lo registrado entre enero y marzo de este año (5%), sino también la cifra del 2021 (11%). Se trata de la máxima cifra histórica desde 1996, según información de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).

La cifra se explicó principalmente (un 57%) por la vivienda no social: se detectaron 22,828 unidades, de acuerdo a la Plataforma del Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana de Capeco. Se tratan de viviendas con un valor de venta por encima de los S/ 400,000. El resto corresponde al sector social, como MiVivienda y Techo Propio.

En contraparte, tal como lo adelantó Gestión (25.09.2022), la venta de vivienda en el segundo trimestre fue de 4,452 unidades, una caída respecto a los primeros tres meses (-25.6%). Esta cifra se sostuvo por la venta de unidades no sociales (2,477), que incrementó su participación de 46% al 56% del total vendido. Le siguieron MiVivienda (1,799) y Techo Propio (176) que -por el contrario- redujeron su participación respecto al primer trimestre.

¿Qué nos revelan estas cifras?

Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco, tomó como ejemplo dos partes de la ciudad: la llamada Lima “Top” -para efectos de valores de vivienda- que comprende los distritos de Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Santiago de Surco; y Lima Moderna, que comprende Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre y Surquillo.

En Lima Top -donde principalmente hay viviendas no sociales- aún se da una situación de “desequilibrio” cuando se trata de la relación oferta/vivienda. Esto porque -explicó- existe todavía una sobreoferta de viviendas y la venta se ha ralentizado por dos factores: el ruido político y -en menor medida- el alza de las tasas de interés. Sin embargo, según Valdivia, se prevé que hacia el tercer y cuarto trimestre la venta sea dinamice y con ello se reduzca la sobreoferta, llegando a un equilibrio.

Es más, consideró que cuando la oferta se venda con más celeridad, se dará paso a nuevos proyectos inmobiliarios en dichas zonas. “Aún hay una crisis de confianza respecto a lo que va a pasar. Eso retrae la intención de la gente de comprar. Pero, en este segmento esto se va a regular porque en este grupo de personas si necesitan una vivienda, la van a adquirir. Entonces, asumimos que es una situación temporal que se va a corregir en los próximos dos trimestres. Lo más probable es que en el tercer o cuatro trimestre veamos una recuperación del mercado de vivienda no social. Eso va a generar un crecimiento real de la oferta”, indicó.

La situación es diferente en Lima Moderna, donde hay un número importante de viviendas sociales. En el segundo trimestre -dijo Valdivia- se llegó a un punto de equilibrio “artificial”. Esto porque aún cuando la oferta es limitada, la demanda también lo fue en medio de problemas con el presupuesto para bonos habitacionales de MiVivienda y Techo Propio.

Sin embargo, el representante del gremio constructor consideró que hacia adelante, con una demanda que se va a recuperar en el tercer y cuarto trimestre, la oferta quedará rezagada, retornando a una situación de desequilibrio. “El equilibrio es ‘artificial’. Se espera que mejore la venta de vivienda social en el tercer trimestre. Pero, la oferta no crece, o crece poco”, remarcó.

“En el caso de la vivienda social, desde 2021 ya advertíamos que la reducción de la oferta iba a tener necesariamente un impacto en el 2022 y 2023”, recordó Valdivia.

Ya diferentes expertos en el sector han comentado que para impulsar la construcción de nuevos proyectos de vivienda social se debe, entre otros, asegurar desde inicio de año el presupuesto necesario para la entrega de los subsidios habitacionales. Además, se ha mencionado que las municipalidades no deben poner trabas ni barreras al desarrollo de estas viviendas.

Cabe mencionar que el rango de equilibrio está entre 1.5 y 2.5 en la relación oferta/venta. Si el ratio está por encima de 2.5 hay sobreoferta y si es menor a 1.5 hay una escasez de oferta. En ese sentido, en el segundo trimestre del año, Lima Top se ubico en 2.6, mientras que Lima Moderna se colocó en 1.8.

Whitney Miñán – Gestión