La brecha de vivienda en el país afecta a 1.67 millones de hogares: las dos terceras partes cuentan con una vivienda precaria, mientras que el resto simplemente no tiene dónde vivir. Parte de la estrategia de largo aliento desde el Estado para cerrar dicha brecha, entre otras, son los programas habitacionales.

Dichos programas han evolucionado con los años, y, como parte de estos cambios, en el 2015 se creóel Bono MiVivienda Verde -hoy denominado Bono del Buen Pagador (BBP) Sostenible-. Básicamente el también llamado Bono Verde es un subsidio para adquirir una vivienda que incorpora criterios de sostenibilidad en su diseño y construcción. ¿Qué novedades se alistan?

En entrevista con Gestión, Paulo Morán, gerente comercial del Fondo MiVivienda (FMV), comentó la situación actual del Bono Verde, la preferencia de los usuarios y las tasas de interés con las que se accede al subsidio habitacional.

1.- ¿A cuánto ascienden las colocaciones del créditos con Bono Verde hasta la fecha y cómo cerrarían el año?

Sobre MiVivienda Verde, tenemos colocados a agosto 5,977 créditos. Al cierre del año deberíamos tener poco más de 8,500 créditos verdes. El punto de inflexión fue en el año 2018, cuando lanzamos el tema de MiVivienda Verde no solo con bono sino con tasa (de interés) preferencial. Desde ese año, en adelante (sin considerar el 2020) se registraron crecimientos.

Esto va de la mano de la oferta que estamos generando. Hoy el subsidio para vivienda sostenible es mayor que el subsidio para vivienda tradicional. Nosotros apuntamos que en algún momento el 100% de la vivienda de nuestros productos sea sostenible. El mismo mercado irá migrando naturalmente a ello.

2.- ¿Cuáles son las características del Bono Verde?

MiVivienda Verde es una modalidad del Nuevo Crédito MiVivienda (NCMV). En principio, es solo para la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva. Además, los proyectos de MiVivienda Verde pasan por un proceso de certificación.

El inmobiliario presenta su anteproyecto donde especifica las tecnologías que va a incorporar en el proyecto, y ese expediente pasa por la evaluación de un tercero (hoy es la Asociación Española de Normalización – AENOR), quien revisa el documento y -si está conforme- le da un certificado de sostenibilidad al inmobiliario.

Con ello, se puede vender el proyecto en el mercado como sostenible. Esto implica que los bancos sabrán que en ese proyecto van a alcanzar un fondeo más barato desde nuestro lado; así como el bono a las familias va a ser mayor, en promedio, en S/ 5,000, respecto del bono tradicional.

3.- ¿Cuál es el perfil de los usuarios que acceden al Bono Verde?

Se trata de personas solteras, principalmente en el rango de edad de 30 a 40 años. En su mayoría son dependientes, es decir, trabajan para alguna empresa, o tienen ingresos mixtos. Además, en promedio, este grupo tiene una cuota inicial superior al 15% (hay que considerar que la cuota inicial mínima de MiVivienda Verde es 7.5%); y adquieren valores de vivienda, en promedio, de S/ 217,000.

Es decir, en su mayoría están comprando viviendas o departamentos en Lima Moderna. Esto se da por diferentes razones, ya sea porque su centro laboral o su centro de estudios está más cerca, o son personas de provincias que llegan a Lima. Agrego que un 95% de los usuarios adquiere esta vivienda o departamento como bien futuro, no como bien terminado.

El Bono Verde

4.- En el marco de un alza de costos para los inmobiliarios, que se podrían trasladar a precios de vivienda, ¿se evalúa actualizar los precios de vivienda y del bono?

Nosotros actualizamos los valores de vivienda cada año. En este año, por ejemplo, la actualización del valor de vivienda estuvo en el orden de 6%, es decir, los valores respecto al año anterior se incrementaron un 6% de acuerdo a los rangos que contemplamos.

Sobre el bono, que es un subsidio que no lo determina el FMV sino el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), tuvo un incremento importante en el 2020 por el tema de pandemia, y que se mantiene; se dio un bono preferencial. Ese bono preferencial lo mantuvimos en 2020, 2021 y en lo que va del 2022.

¿Los precios de materiales de construcción se están encareciendo? Es cierto, y esto es de conocimiento del MVCS, con quien tenemos una mesa de trabajo -incluidos los gremios inmobiliarios- para ver qué alternativas distintas a las que hoy tenemos podemos plantar en el 2023, para que este sobrecosto no se traslade a las familias.

Lo que nosotros queremos es que la familia no tenga que pagar ese valor de vivienda adicional, no tenga que dar una mayor cuota inicial, no tenga que dar un mayor crédito. Estamos viendo de manera conjunta qué incentivos o qué mecanismos, más allá de un incremento de subsidio, podemos dar para que el cliente no sienta mucho el incremento de costos.

5.- ¿Se extenderán al 2023 las actualizaciones aprobadas en 2020?

Los bonos están expresados en UIT. Se hizo un trabajo para lograr que en el 2020 se incrementara el valor de los subsidios. El bono tradicional (sin este incremento temporal) sería -en promedio- 1 a 1.5 UITs menos. En soles, por lo menos hablamos de S/ 5,000 de diferencia.

Solo en el primer rango de valores, el valor regular del BBP tradicional prepandemia era de 4.18 UIT, hoy es 5.58 UIT. En soles, son unos S/ 6,000 de diferencia. Si lo llevamos a Bono Verde, estaríamos hablando de cerca de S/ 9,000 de diferencia.

Otro cambio que se aprobó en 2020 fue la reducción de la cuota inicial mínima, que pasó de un 10% a un 7.5%, que se mantiene hasta ahora.

Se está viendo la posibilidad de renovar todo esto para el 2023, pero es una gestión que se está haciendo de manera conjunta con el MVCS y los gremios inmobiliarios.

6.- ¿Cuál es el número de inmobiliarias que están dispuestas a generar oferta sostenible?

Nosotros tuvimos nuestro primer proyecto sostenible a finales del 2016. Ese año, certificamos solo tres proyectos. A la fecha ya tenemos 215 inmobiliarias que han certificado sus proyectos como sostenibles.

7.- ¿Es sencillo para las inmobiliarias certificar sus proyectos? ¿Hay algo que se pueda mejorar?

Todo esto va de la mano de la asesoría por parte del FMV. Tenemos un manual de procedimiento para certificar proyectos sostenibles. Este manual es de conocimiento de los promotores inmobiliarios, y además en el armado del expediente para la certificación hay un acompañamiento del área técnica del FMV, que constantemente está en comunicación con aquellos promotores que por primera vez presentan su expediente de certificación. Se arma de manera conjunta con ellos y, una vez validado por el FMV, ese expediente se envía a la certificadora.

Y vemos resultados: en los últimos tres años venimos certificando, en promedio, entre 150 a 200 proyectos nuevos.

Tasas de interés

8. ¿Cuál es la tasa de interés que el programa -a través de las entidades financieras- le ofrece al usuario final?

Si vemos el tema de tasas de interés, el crédito MiVivienda Verde – Grado 3 (proyectos con mayor grado de sostenibilidad) registró una tasa finalista de 8.09% en agosto (para el cliente final). En cambio, si vemos las tasas de interés de los bancos, por ejemplo, en agosto ellos están en 9.13%; esta es la tasa finalista que están pagando los clientes cuando no es un crédito MiVivienda. Nuestros productos están siendo más baratos que los que colocan los bancos, es algo inédito.

Si vemos el evolutivo de tasas, desde enero del 2021, estas se han mantenido constantes en nuestros productos, pero las tasas de los bancos registran una pendiente marcada en los últimos meses, y es que los bancos reaccionan de manera inmediata ante un incremento de la tasa de referencia del Banco Central de Reserva (BCR).

9.- El FMV suscribió una línea de crédito con JP Morgan Chase Bank por US$ 290 millones. Este financiamiento a 10 años, cuenta con la garantía del MIGA. ¿Ya están apuntando a otro financiamiento?

Desde el inicio del programa verde hemos tomado diferentes líneas de financiamiento. Empezamos con la Agencia Francesa de Desarrollo (AFD), que fueron nuestros primeros fondeadores. Luego, se tomó para una segunda etapa un crédito conjunto entre la Agencia Francesa de Desarrollo y KFW, que es la Agencia Alemana. Y, hace unos meses, tomamos con JP Morgan un crédito garantizado por MIGA. Esta línea tienen un único fin que es financiar la vivienda verde, sin embargo, conseguimos condiciones preferenciales para canalizar recursos a un costo atractivo.

10.- ¿Hasta qué periodo podrán cubrir con el financiamiento de JP Morgan Chase Bank?

Esta última línea de financiamiento nos sirve para cubrir las necesidades de colocación de lo que queda del 2022 y del 2023. Si queremos ver más allá, hacia el 2024, tendremos que evaluar si hay una necesidad de financiamiento. Bajo las condiciones actuales del mercado, no solo locales, sino internacionales, son muy volátiles, entonces hay que hilar fino para ver cuál es el mejor momento para salir y tomar deuda. Lo que venimos haciendo es justamente allanando el terreno, por lo que estamos trabajando con las empresas que ya nos han dado algún financiamiento, para ver la posibilidad de que nos den un segundo financiamiento en el 2023.

Proyectos inmobiliarios verdes

11. ¿Cuántos proyectos se han certificado recientemente?

Si tomamos los últimos dos años, que son los nuevos proyectos que hemos certificado, estamos hablando de 120 proyectos nuevos. Se está dando nueva oferta que nos va a asegurar la disponibilidad de vivienda para los próximos años.

12. ¿Cuántos proyectos han ingresado recientemente sus pedidos y están pendiente de aprobación?

Hay 17 proyectos en evaluación.

13.- ¿En qué zonas se concentran estos nuevos proyectos?

Tenemos proyectos a nivel nacional, principalmente el norte del país, Piura, Lambayeque, La Libertad. También tenemos en Lima (Sur y Norte), así como en Lima Moderna: Pueblo Libre, Lince, La Victoria, Breña, Cercado de Lima, Jesús María. Distritos ya consolidados, o emergentes en algunos casos, donde se está dando un número importante de proyectos sostenibles.

Atributos de sostenibilidad

MiVivienda Verde tiene tres grados de sostenibilidad. El primero, por ejemplo, en el Grado 1, se encuentran los proyectos que cuentan con características de uso inteligente de recursos como ahorro de agua y de energía lumínica; además de un diseño bioclimático, el proyecto también debe contar con un plan de manejo de residuos y reciclaje.

En el Grado 2, los proyectos cuentan con lo antes mencionado, así como equipamiento de generación energética renovable o equipamiento electromagnético de bajo consumo. El Grado 3 comprende todas las características anteriores más una planta de aguas residuales interna, así como áreas comunes de sostenibilidad económica y social.

Al respecto, Paulo Morán, gerente comercial del FMV, explicó que en el Grado 1 y 3, se registran un promedio de 160 proyectos certificados (en cada grado); y en el Grado 2, cerca de 140 proyecto certificados.

“Lo que se prioriza en temas sostenibles, va por el ahorro en consumo energético y el consumo hídrico, esto se refleja con un 30% de ahorro respecto a la facturación de agua o de luz. Lo segundo, lo verá reflejado no tanto en la vivienda, sino en el crédito que va a pagar: las mejores tasas en Grado 2 y 3, lo que significa una menor cuota mensual. Y lo tercero va por la concientización no solo de quienes adquieren la vivienda sino de quienes integran las familias, de tener esta cultura de ser amigables con el ambiente”, refirió.

Morán detalló que las condiciones de sostenibilidad de revisan con frecuencia anual porque es política del FMV, así como una disposición de los fondeadores. Pero cualquier cambio se implementa de manera gradual.

“En una primera etapa teníamos un grado de sostenibilidad, ya luego pasamos a tres grados de sostenibilidad. Seguro habrá una tercera etapa de viviendas sostenibles, donde se van a ir incorporando nuevos atributos, pero esto siempre es conversado con los promotores inmobiliarios para que las exigencias no sean inalcanzables”, precisó.

Aunque hay camino por recorrer -son temas que están aún en evaluación- el funcionario, por ejemplo, comentó que en el mercado existen certificaciones como EDGE o LEED, “que son certificaciones para viviendas sostenibles que incorporan muchas más exigencias”. En un mediano plazo, desde el FMV se apostará que las viviendas sociales incorporen esas tecnologías.

DATO: Código Técnico de Construcción Sostenible

Modificación. Uno de los objetivos que persigue el FMV es que en el mediano plazo se vayan incorporando los criterios de sostenibilidad en el Código Técnico de Construcción Sostenible. “Para que lo que hoy es excepcional por ser sostenible, en algunos años sea lo normal. Esto por el lado de criterios técnicos”, comentó Morán. Por el lado financiero, mencionó que están haciendo esfuerzos para conseguir mejores condiciones de financiamiento, así como mayores atributos para las entidades financieras.

Whitney Miñán – Gestión