Además, se espera colocar unos 3,600 créditos este año a través de empresas prestamistas no supervisadas. En lo que va del 2022, ya hay 36 proyectos de vivienda Techo Propio con garantía con fideicomisos.

José Carlos Forero, gerente general del Fondo MiVivienda conversó con Gestión sobre los planes del programa habitacional para los próximos meses.

Desde la creación del Fondo Mivivienda (FMV) en 1999, ¿cómo ha avanzado la colocación de créditos?

Se registran 177, 375 créditos en total; esto significa S/ 18,228 millones. En los últimos años, hemos dado un salto significativo, porque nuestros productos son mejores ahora, estamos más involucrados en el desarrollo de la vivienda social y las entidades financieras nos consideran más. Nuestra participación llega casi al 28% en el sistema de créditos hipotecarios en el país; y la expectativa es terminar este año y el próximo en más de 30%.

En el 2022, ¿cuántos créditos Mivivienda se han colocado?

Al cierre de julio tenemos 7,226 créditos Mivivienda (Mivivienda Verde, Mivivienda tradicional y Financiamiento Complementario Techo Propio); en monto es más de S/ 1,150 millones. Comparado con resultados anteriores (periodo enero-julio), este es el año en que hemos colocado un mayor monto en créditos Mivivienda.

¿Cuál es la proyección de colocaciones para este año?

Esperamos terminar con 13,000 créditos Mivivienda, con montos cercanos a los S/ 2,000 millones.

Nuestra política de fondeo, nuestra necesidad y proyección de flujo de caja, la tomamos con mucha seriedad, no podemos irnos “muy arriba” o “muy abajo” con nuestras estimaciones porque si hubiera un excedente de colocaciones en nuestra proyección tendríamos que ver buscar cómo financiarnos y esto podría afectar a quien compra la vivienda porque la tasa de interés podría ser mayor en medio de una urgencia de fondeo. Entonces, nuestra estimación inicial se está cumpliendo casi exacta.

-Empresas prestamistas no supervisadas-

Si bien lo antes mencionado son créditos colocados con recursos del FMV; a la fecha, ¿cuántos créditos se han colocado a través de las empresas prestamistas no supervisadas (EPNS)?

Tenemos 958 créditos desembolsados en el año por las EPNS. En este caso los préstamos se otorgan con recursos de cada EPNS, nosotros le damos la licencia y canalizamos el subsidio. Nuestra proyección es que se alcancen al cierre del 2022 unos 3,500 a 3,600 créditos, una expectativa ambiciosa para un producto que recién se lanzó.

¿Quiénes son estas EPNS?

Tenemos firmados convenios con varios fondos de vivienda, de las FF.AA., la PNP y un promotor (MarkaGroup). Este convenio pasa por una rigurosa evaluación en función a su calidad de empresa, sus estados financieros, el fondeo que va a tener para otorgar los créditos, sistema de originación de créditos y sistema de cobranza. Luego de pasar la evaluación le damos el permiso para que coloquen sus recursos y le canalizamos el Bono Familiar Habitacional (BFH) de Techo Propio.

Si hay más de una EPNS, nosotros encantados, siempre que cumplan estándares de calidad que necesitamos. Nuestra expectativa para fin de año es que deberían incorporarse una o dos EPNS más que coloquen estos créditos.

¿Cuál es el perfil de los usuarios que llegan a estas EPNS?

Básicamente son los informales que una entidad financiera -por su pauta de crédito- no atiende, pero la EPNS hace una evaluación distinta, conoce a sus clientes, conoce el mercado donde está. Opta por arriesgar un poco y darle la facilidad del crédito. Lo que demuestra el corto tiempo es que, así como el cliente bancarizado, lo último que deja de pagar un usuario es su vivienda. De hecho, la tasa de morosidad es muy baja, está en menos de 1%.

-Garantía con fideicomiso-

¿Hay cambios pendientes en los programas habitacionales?

Estamos haciendo todo para que más promotores inmobiliarios inviertan en desarrollar proyectos de vivienda social, sobre todo para los niveles socioeconómicos más bajos.

En este contexto, ¿qué avances hay sobre la garantía con fideicomiso por la que podrían apostar promotores inmobiliarios en proyectos de Techo Propio?

Hoy, a la fecha, tenemos 36 proyectos que cuentan con la garantía de fideicomiso con participación del FMV. Se ha generado oferta por casi 30 mil viviendas en estos meses. ¿Qué tiene el fideicomiso en particular? Es mucho más económico que lo que cobraría una entidad financiera por una carta fianza o por una adenda, y además nos da la posibilidad de participar y ver la evolución del proyecto.

¿Cómo funcionaba?

El reglamento operativo para el desembolso del BFH de Techo Propio nos pide como FMV que el promotor traiga ciertas garantías: la más común es una carta fianza, para darle el subsidio; otra es un convenio de garantía que tenemos con las entidades financieras y firmamos lo que llamamos una adenda, básicamente un pagaré por los bonos que les vamos a desembolsar. Ahora hablamos de un fideicomiso con participación del FMV.

¿Para esta garantía con fideicomiso ingresa una cobertura de riesgo inmobiliario?

Hasta el año pasado teníamos solo las otras dos garantías: carta fianza y adenda. Las entidades financieras sentían la seguridad de otorgar un crédito porque tenían como parte de su garantía el terreno donde se iba a construir. Ahora, para el caso de la garantía con fideicomiso, lo que estamos haciendo es librar a la entidad financiera, diciéndole que como FMV vamos a dar la garantía y esa es la cobertura de riesgo inmobiliario.

Es decir, la entidad financiera se tiene que dedicar a colocar los créditos y no pensar que existe un riesgo inmobiliario. Nosotros vamos a hacer el trabajo para cubrir el riesgo inmobiliario.

-“Servicio CRC”-

¿Qué falta para que finalmente inicie el “Servicio CRC”?

Ya está activo este producto: dar solo cobertura y que la entidad financiera coloque los créditos con sus recursos propios. Pero la coyuntura actual, hace que el fondeo propio que puede conseguir la entidad financiera en el mercado sea mucho más caro que nuestros recursos. Entonces, hoy en día es más barato colocar créditos hipotecarios con el dinero del FMV. Cuando el tema mundial, de crisis, se reduzca, y las tasas de interés empiecen a retornar a sus niveles anteriores, probablemente la entidad financiera pueda optar por colocar con sus recursos propios.

-Tasa del FMV-

En esa línea, ¿cómo van las tasas de interés del FMV?

Las tasas de interés de referencia aumentan, esto hace que la tasa de interés de las entidades financieras para los finalistas se haya disparado en un año y medio. Tanto es así que hoy puedo decir que al cierre de julio es la primera vez en la historia que nuestra tasa finalista, la que se entrega a las familias, está por debajo de la tasa promedio ponderada de la entidad financiera con sus propios recursos.

¿Podría dar un caso puntual?

La tasa finalista para nuestro mejor producto que es MiVivienda Sostenible en el grado 3, la tasa finalista está en 8.23%, y la tasa de grado 2 está en 8.63%. Hablo de las tasas que obtienen las familias. En tanto, la tasa de la banca tradicional se ubicó en 8.67%. No es por casualidad, sino que hemos desarrollado mejoras a nuestros productos.

-Fondos de inversión-

¿Hay dinamismo en la compra de carteras por parte de los fondos de inversión?

El principal activo de las entidades financieras es su cartera, pero algunas trabajan para vender su cartera y generar más negocio. Entonces, nosotros estamos trabajando con algunos fondos de inversión para que la cartera que manejamos se la puedan llevar. Queremos que exista este dinamismo.

¿Qué estamos haciendo? Un trabajo conjunto con entidades financieras y fondos de inversión. Antes trabajábamos separados, pero ahora queremos articular las tres entidades. Por ejemplo, una entidad financiera que no necesariamente hoy día esté trabajando con nosotros, pueda trabajar con un fondo de inversión. Es decir, el fondo de inversión le da el capital, la entidad financiera lo coloca como crédito, nosotros le damos cobertura, y el mismo fondo de inversión se la compra, pero ya como activo.

En el corto plazo, antes de fin de año, vamos a tener una entidad financiera con un FDI que estén trabajando así. Esperemos que haya más, pero no es tan sencillo.

-En Corto: Bono de Arrendamiento de Vivienda-

Beneficiarios. El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) envió al Congreso un proyecto de ley que fue aprobado en el pleno para crear un Bono de Arrendamiento de Vivienda para Emergencia. Para que arranque este programa, el MVCS explicó que se usarían los recursos del exRenta Joven -Bono de Arrendamiento de Vivienda (BAV)-.

Entonces, ¿en qué situación quedó el BAV o Exrenta Joven? Forero explicó que en su momento se tuvo una expectativa alta alrededor del BAV, que fue encargado al FMV. “Actualmente tenemos 370 beneficiaros que aún en tres años más culminarán de recibir este subsidio. Estos beneficiarios están distribuidos en todo el país. Recordar que cuando se lanzó el bono se registraron 419 beneficiarios, pero -reitero- vigentes hay 370″, explicó.

Capacidad operativa es para 130,000 al año

Similar al 2021, este año, nuevamente, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento tuvo que solicitar más recursos al Ministerio de Economía y Finanzas para cubrir los bonos habitacionales que da el FMV. Ya la misma viceministra de Vivienda y Urbanismo, Cecilia Lecaros, ha reconocido que se deben ver los recursos que se otorgan al FMV como inversión y no como gasto, lo que evitaría que se registren “baches” en la entrega de los subsidios.

Jose Carlos Forero, gerente general del FMV, comentó que están en línea con lo mencionado -que el presupuesto asignado sea visto como inversión- y reconoció que actualmente su capacidad operativa permite colocar 120,000 a 130,000 viviendas al año. “Hacia eso tenemos que apuntar… Eso podríamos colocar teniendo el subsidio habitacional”, subrayó en entrevista con Gestión.

Además, dijo que no pueden darse estos “baches” con los recursos, porque eso genera que promotores inmobiliarios tengan temor de invertir.

Whitney Miñán – Gestión