Según el último informe de indicadores del mercado inmobiliario publicado del Banco Central de Reserva (BCR), al primer trimestre del 2022 el ratio precio de venta para Lima Metropolitana se redujo de 20.8 a 19.2, indicando así un menor tiempo para recuperar una inversión en departamentos para alquilar.

Cabe indicar que el ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en inglés) muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar su valor de compra.

“Entre el tercer trimestre del 2020 y el tercer trimestre del 2021 el PER mostró una tendencia al alza, principalmente por los menores precios de alquiler afectados por la pandemia del COVID-19. Esta tendencia ha comenzado a revertirse desde el último trimestre del 2021″, destacó el BCR.

Esta reducción en el ratio es por un incremento de los precios de alquiler, que ha compensado el aumento de los precios de venta. Si se observa por cada distrito, son los de San Isidro y Surquillo los que necesitan una menor cantidad de años para recuperar la inversión (un ratio menor), con 15.2 y 16.9 años, respectivamente. Ambos, en el cuarto trimestre del 2021 tenían un PER de alrededor de 19.

Lo que pasa en estos distritos, sobre todo con San Isidro, podría responder a la normalización con respecto a la crisis sanitaria, cuando por el trabajo remoto se empezó a abandonar zonas usualmente cercanas a centros laborales mudándose a otras más económicas. Actualmente, están regresando a estas locaciones lo que empuja el precio de sus alquileres, señaló Lizbeth Franco Silva, gerente general de Life Inmobiliaria.

Cabe indicar que, luego de Lince, San Isidro es el distrito que más subió en sus precios de alquiler anual por metro cuadrado en US$, según los datos del BCR, los aumentó en 21.5% con respecto al cuarto trimestre del 2021. El avance más bajo fue en Barranco, distrito que, además, aumentó su PER.

“Hay una nueva tendencia, en la zona de Rivera Navarrete (San Isidro), en cuanto a la oferta de departamentos pequeños de 45 metros cuadrados alrededor del centro financiero. Esto para inversión en alquileres con miras a la gente que está regresando al distrito. En Lima Top el ticket de alquiler es mayor que en otros distritos, en los que se tiene mayor capacidad para renegociar los precios. Estamos viendo que los precios de alquileres se están normalizando en San Isidro”, indicó Franco.

Por otro lado, es La Molina la que toma mayor cantidad de tiempo para poder recuperar la inversión por la compra de un inmueble, con alrededor de 23 años.

“Lo de La Molina pasa mucho por la lejanía a lugares céntricos o locaciones laborales, además de ser un distrito con acceso limitado. Esto hace que el alquiler sea bajo, más allá de que se cuente con un desarrollo urbanístico. Los inversionistas no van mucho a La Molina si se trata de alquileres”, anotó Franco.

La reducción en el PER de San Isidro y Surquillo se explica también en parte por los menores precios de venta en estas zonas respecto al trimestre anterior al análisis, situación similar a la de distritos de Lima Top como Miraflores, San Borja, y Surco, según el BCR.

“En los distritos de Lima Top se está viendo una sobreoferta inmobiliaria, en línea con una mayor competencia. Los proyectos compiten en precios para que se puedan colocar las unidades”, indicó Franco.

Dato

• Para construir este ratio por distrito se constata que los inmuebles considerados en el cálculo sean comparables en términos de su ubicación y extensión. El ratio agregado para Lima Metropolitana se estima tomando el promedio simple de los ratios de cada distrito.

Jonathan Terranova – Gestión