El mercado de oficinas B+ y B en Lima no ha logrado salir aún de su fase de sobreoferta. Desde el 2015, el ingreso de nuevos metros cuadrados ha sido mayor al nivel de ocupación y durante la pandemia se agudizó esta situación.

Así, para este 2022, el número de proyectos entregados será uno de los más bajos en los últimos años, con solo tres edificios nuevos de los cuales dos (Mendiburu 845 en el distrito de Miraflores y OB en Barranco) concluyeron en el primer semestre, y el tercero, que se ubica en el distrito de Lince, se entregará en agosto o setiembre.

Estos tres proyectos agregan al inventario total de oficinas de este segmento unos 15,300 metros cuadrados (m2) de oficinas útiles. Aumentando la vacancia de oficinas B+ y B que al cierre del segundo trimestre de este año ascendía a 307,744 m2 distribuidos en más de 260 edificios (el 23% de las oficinas útiles totales), según el último reporte Colliers International. Ello pese a que en el mismo período se transaron cerca de 27,500 m2, colocándose principalmente en Miraflores y San Isidro Golf.

La disponibilidad -señala Sandro Vidal, gerente de Consultoría e Investigación de Colliers International-, se concentra en los submercados Miraflores (22.7%), el área financiera de San Isidro conocida como Sanhattan (21%), San Isidro Golf (12.6%) y Nuevo Este (10.1%), en los que se ubica el 66.4% de las oficinas vacantes en este segmento.

Pero frente a este alto stock de oficinas, ¿a qué estrategias están recurriendo los propietarios para atraer también a emprendedores y trabajadores independientes?

Precios y contrato

El mercado de oficinas B+ y B es un segmento dirigido principalmente a medianas y pequeñas empresas, así como consultores independientes, con espacios de entre 100 y 250 m2. Los profesionales independientes es el tipo de cliente con una participación importante en la demanda -señala Vidal-, sobre todo, si se refiere a personal de salud y psicología.

Este segmento de oficinas, debido al impacto del sobre stock, pasó de ofrecerse en venta a solo renta, para que los propietarios puedan mejorar su rentabilidad frente al panorama del mercado de alquiler de oficinas y macroeconómico.

Vidal señala que hay dos estrategias que están aplicando los propietarios de las oficinas:

1. Ajuste de precios en oficinas implementadas: Entre el segundo trimestre del 2021 y similar periodo 2020, el precio promedio de oficinas B+ y B (implementadas o no), en Lima, se redujo 2%, con una contracción más pronunciada en el segmento de oficinas B.

Según el reporte de Colliers, al cierre del segundo trimestre el precio promedio (precio de lista) de oficinas B+ y B es de US$ 12.6 por m2, encontrándose en un rango entre US$ 14.5 por m2 (submercado San Isidro Golf) y US$ 8.5 por m2 (submercado La Victoria).

Vidal anota que los propietarios en distritos como La Victoria, Surquillo e incluso en la zona de Chacarilla en Surco, pueden llegar a cotizar precios más bajos en oficinas implementadas que una oficina sin implementar en San Isidro. “Tengo identificadas que en San Isidro Golf, oficinas corporativas se arriendan a US$ 14 el m2, pero una oficina implementada en La Victoria a US$ 8.5 el m2”, sostuvo.

2. Flexibilidad en contratos: Otra estrategia, añade Vidal, es la flexibilidad del periodo de contrato que antes se negociaba como mínimo a más de tres años y ahora puede ser desde un año.

“Es la flexibilidad que se le está dando dentro de los términos de negociación. Además, se trabaja el costo del estacionamiento que es también un factor de negociación libre. El propietario puede decidir mantener el costo del alquiler de la oficina pero baja la renta en el alquiler del estacionamiento. Es una tendencia que se está dando a nivel de todo el mercado de oficinas”, afirma.

Nuevas zonas en la mira

Para el 2023, Colliers International estima que ingresen al mercado de oficinas B+ y B al menos 20,000 metros cuadrados más, que podrían significar entre dos y tres proyectos en marcha.

Al respecto, Vidal dijo a Gestión.pe que este segmento de oficinas empieza a tener un mayor movimiento en el Centro de Lima, y que se está desplazando hacia Surco, Magdalena y la zona de Chacarilla (cerca al supermercado Wong).

“El Centro de Lima está retomando el perfil de oferta de oficinas corporativas y administrativas tras la recuperación de edificios emblemáticos que ahora son usados netamente como oficinas. Un ejemplo de ellos es el ex hotel Crillón que hace varios años fue remodelado y adquirido para galerías y oficinas”, finalizó.

Ani Lu Torres – Gestión