Los Agentes Inmobiliarios reconocidos por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), realizan una actividad denominada “intermediación inmobiliaria”, cumpliendo lo previsto en la Ley N° 29080 – Ley del Agente Inmobiliario y su reglamento el DS N° 010-2016-Vivienda. Un agente formal cuenta con un número de registro proporcionado por el MVCS, que puede consultarse en cualquier momento en el portal web ministerial.
Entre las diversas actividades que les encargan a los agentes como parte de la intermediación inmobiliaria, se encuentra la de mostrar un inmueble para su venta, el mismo que podría estar ocupado o también desocupado.
Los agentes inmobiliarios saben que para vender un inmueble, por muchas razones, es mejor que este se encuentre desocupado; entre ellas, (i) porque así se podría realizarse un acondicionamiento en el predio antes de ofrecerlo, lo que permitiría obtener un mejor precio de venta y por consiguiente una mejor comisión para ellos. No obstante, se debe señalar que la localización es la principal referencia (“externalidad” le llaman los economistas), que considera el comprador para tomar “la decisión de comprar” y el vendedor para fijar el (mejor) precio que desea obtener.
Los agentes saben que el precio inicial no necesariamente será el “precio de cierre”, el cual dependerá de la negociación entre las partes, con apoyo del agente; (ii) porque la presencia de ocupantes en el predio materia de venta va a generar incertidumbre en el “potencial comprador”, que puede preguntarse: ¿Desocuparán el inmueble en la fecha que se pacte en el contrato de compraventa? ¿Serán poseedores precarios? Entre otras interrogantes.
Según el artículo 896 del Código Civil: “La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”. Por lo que visitar u ofrecer un inmueble ocupado supone aceptar que existe “uso” y por tanto un derecho de posesión sobre este; sea del propietario, si encargó la venta al agente y desea venderlo mientras lo habita (en tal caso, es probable que solicite unos días adicionales para la entrega, luego de firmada la escritura de compraventa, algo no recomendable por su riesgo) o de terceros (arrendatarios por ejemplo).
Si como resultado de la visita el agente o el comprador comprueban la presencia de un poseedor no propietario, ya ni siquiera resultaría relevante como obtuvo la posesión: simplemente la tiene y ese hecho va a generar consecuencias jurídicas que debe evaluar el comprador.
