Los edificios de departamentos están sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, en aplicación del artículo 37° de la Ley N° 27157 (en adelante, “la ley”) y el artículo 126° del TUO de su reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA (en adelante, “el reglamento de la ley”). Todavía no entra en vigencia la nueva ley de propiedad horizontal: el Decreto Legislativo N° 1568
Según el artículo 42° de la ley, el Reglamento Interno es el instrumento legal que somete el edificio al régimen de propiedad señalado; contiene obligatoriamente el detalle de los servicios comunes, mientras que el artículo 137° del reglamento de la ley precisa de manera taxativa en cada uno de sus incisos, cuáles son estos; precisando que también pueden ser otros que apruebe/acuerde la Junta de Propietarios. Ahora bien, los “gastos comunes” son aquellos ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes detallados en el citado artículo y su pago se efectúa de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno para cada unidad de dominio exclusivo, teniendo en cuenta el criterio consignado en este, que puede ser “uso, área ocupada, demanda de servicios, número de personas que ocupan las secciones, ubicación o accesibilidad de las mismas, etcétera; porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes”, tal como lo establece el artículo 138° del reglamento de la ley.
Pese a que existe el marco legal señalado, los propietarios “morosos”, llamados así en aplicación del artículo 1333° del Código Civil, porque “incurren en mora” cuando no pagan su cuota ordinaria o extraordinaria de mantenimiento en la fecha acordada por la junta, tienen entre sus “múltiples y diversos” argumentos para no cumplir con su obligación de pago, “la falta de ocupación” de su unidad inmobiliaria. Al respecto, la junta debe señalar categóricamente que, conforme lo establece el último párrafo del artículo 144° del reglamento de la Ley N° 27157, “el hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario”.
Es decir, ante esta falta de pago procede que el presidente de la junta, quien debe tener su mandato vigente (inscrito) en registros públicos, inicie la acción judicial para el cobro, la cual no requiere conciliación previa, de allí la importancia de inscribir a la Junta Directiva.
