Este 2024 sería un buen año para el sector inmobiliario y para los ciudadanos que desean adquirir una vivienda en Lima. Gremios del sector dieron a conocer en qué distritos y zonas de la capital se observaron mayor oferta y una disminución en el precio; asimismo, comentan cuáles son los factores que promoverían esta reducción.
Distritos y zonas que registraron una disminución en los precios
Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú, explica que hay tres variables que se deben considerar: precio por metro cuadrado, tamaño del departamento y ticket promedio. Teniendo en cuenta ello, se ha registrado en mayo una disminución en los precios de vivienda en Lima Top: San Isidro y Miraflores; y Lima Moderna: Pueblo Libre, Cercado de Lima y Jesús María.
- Miraflores:
Se presenta una disminución de alrededor del 5% en la zona que está frente al mar, caso similar a la que se encuentra cerca a Madgalena. Sin embargo, en el centro de Miraflores, se percibe una disminución no muy relevante. La experta considera que ello se debería a la disminución de las áreas promedio:
“Con ello, el precio de la vivienda termina disminuyendo porque el valor por metro cuadrado no llega a incrementarse de manera importante. En la zona que está mirando al mar, bajó 5% en los precios porque las áreas se redujeron un 10%. Es una caída bastante importante. El precio por metro cuadrado subió ligeramente, pero el resultado final fue que el ticket promedio de la vivienda termine bajando”, explica.
- San Isidro:
Se visualiza una caída importante en el ticket promedio de la zona financiera de San Isidro (9%), aunque el valor por metro cuadrado está en ascenso. Gálvez comenta que eso ocurre en proyectos que, actualmente, se encuentran en ejecución; sin embargo, advierte que:
“En los años siguientes, eso no va a seguir ocurriendo. La posibilidad de hacer vivienda pequeña en San Isidro es cada vez más limitada porque esos parámetros que existieron hace años, ya no están vigentes”, advierte.
Por su parte, Augusto Peñaloza, presidente de la Cámara Inmobiliaria Peruana, comentó que los departamentos de 300 m² a 400 m² de San Isidro, “definitivamente sí se han visto golpeados. Es mucho más difícil de vender porque los hábitos de vivienda han cambiado muchísimo. Si el metro cuadrado tiene un precio elevado en este distrito, vender departamentos de gran tamaño complica la venta”.
- Pueblo Libre:
En este distrito, se perciben disminuciones del 5%, 7% y 9% en diferentes zonas. Ello se debería a que bajó el tamaño de la vivienda, el precio por metro cuadrado y por ende, el ticket de la unidad inmobiliaria.
Ana Cecilia Gálvez comenta que “el mercado termina ofreciendo una vivienda más pequeña porque el desarrollador inmobiliario ofrece viviendas asequibles a las familias. Para ello, coloca los ambientes básicos en espacios más pequeños y, aparte, una zona de esparcimiento, lo cual complementan el tamaño disminuido de la vivienda”.
- Cercado de Lima:
En este distrito, la profesional analizó comportamientos distintos. En Santa Beatriz, la zona que apegada a Lince, hubo una disminución. El área promedio bajo casi 4 m² a 5 m², lo que impactó de manera importante en el precio por metro cuadrado y en el ticket, pero hubo más desarrollos de vivienda masiva con una altura importante.
Sin embargo, al centro en la Zona 2, no hubo mucha variación en el área: “El precio por metro cuadrado se ha incrementado y al final el ticket también porque hay muy poca oferta. Los parámetros de Lima Centro son más complicados que los demás distritos”.
En el Centro de Lima, no se permite el desarrollo inmobiliario de gran altura, hay mayores requerimientos para las fachadas, hay limitaciones con el número de estacionamientos, los requisitos arquitectónicos son más rigurosos para mantener un diseño colonial; según Gálvez. Por ello, para proteger estos perfiles, las propuestas inmobiliarias no fueron amplias y, al existir poca oferta, hay un aumento de precios.
- Jesús María
El precio de las viviendas en Jesús María tuvo una reducción del 6% en la zona apegada a Breña, por la Avenida Brasil, frente al Hospital del Niño; la cual está relacionada con el tamaño de la vivienda que también disminuyó. Ahí, se pueden desarrollar edificios de hasta 28 pisos, lo que favorece poner una oferta importante en el mercado, y permite vivir en viviendas pequeñas.
El comportamiento de los usuarios en Jesús María también condiciona los precios. Frente a la Av. Salaverry, hubo una disminución de precios moderada, reforzada con el tamaño de las viviendas, pero se registró un aumento en los metros cuadrados. “El efecto neto fue una disminución, pero muy ligerita”, comenta Ana Cecilia Gálvez.
Sin embargo, en la zona cerca a San Isidro o Madgalena del Mar, el comportamiento es distinto porque son zonas más aspiraciones, incrementando el precio por metro cuadrado.
¿En qué distritos se percibe un aumento en los precios?
- Lince
En Lince, por su cercanía en San Isidro, y por su conectividad a las vías principales, presentó un incremento de precio en el ticket promedio.
- La Victoria
Ana Cecilia menciona que, desde el 2020, se puso en el mercado muchos desarrollos inmobiliarios masivos en la zona, lo que permitió poner en valor otras zonas del distrito por la tipología que se presentó.
“Como eran desarrollos nuevos, áreas básicas y áreas comunes importantes, los proyectos pudieron ponerle un precio mayor al que tenían los proyectos promedio en La Victoria, o los que se habían registrado”.
Augusto Peñaloza explica que también hay un aumento en la demanda, ya que los empresarios que se dedican a los trabajos textiles en Gamarra, que vivían en distritos lejanos, “ahora quieren vivir y trabajar interdistritalmente”. En este caso, Santa Catalina es “una zona bonita y asequible para vivir en La Victoria. Está muy bien ubicado, cerca al Centro de Lima, tiene buenos colegios. Es muy favorable para el emprendedor. Tiene más jale que la zona de Lince pegada a la Vía Expresa”.
- Breña
En Breña, se puede observar un incremento en la zona que está cerca a la Av. Brasil, al frente de Jesús María, por el Hospital del Niño. “Hubo varios desarrollos inmobiliarios masivos que pusieron tipologías de uno, dos y tres dormitorios. Eso hizo que el promedio del tamaño de la vivienda se incremente y se pueda mantener precios por encima del resto”, menciona Gálvez.
- Surquillo
“Estamos acostumbrados a tener proyectos no muy altos en las zonas más deprimidas y con precios por metro cuadrado más bajos que San Isidro o Miraflores. Desde que se impulsó el desarrollo de la zona del Barrio Médico y la zona pegada a la Av. Aramburu, esos dos polos de desarrollo impulsaron una cantidad de unidades inmobiliarias importantes”, relata la representante de ASEI.
A causa de ello, edificios de altura, áreas comunes y tipologías de todos los tamaños, hicieron que las áreas estén, ligeramente, por encima de lo que ya tenía el distrito y, por el tipo de producto que tenían en el mercado, se pudo conservar o mejorar los precios de venta. Con ello, el ticket promedio aumentó.
¿Cuál es la proyección para este 2024?
En cuanto a las ventas este 2024, el representante de la Cámara Inmobiliaria Peruana señala que “por lo menos habría un 3% de incremento. De acá el verano los números van a cambiar muchísimo porque no hay mucha oferta, pero la demanda sigue creciendo. Hay una proyección positiva para el sector”.
“Para locales comerciales, hay unas cadenas de retail que están ingresando y vana empezar a dinamizar los m2 que se ofertan en el mercado”, agregó.
En distritos de Lima Top, San Isidro, Miraflores, San Borja y Barranco, se vieron algunos conflictos con la autoridad municipal en cuanto a los parámetros o a las normativas que se aplicaron, explica Ana Cecilia Gálvez.
Por ello, “es probable que las inversiones en estas ubicaciones se demoren un poco o se paralicen un tiempo hasta tener las reglas más claras. Al no existir nueva oferta en el mercado y que la oferta se vaya consumiendo, es probable que los precios de las unidades que vayan quedando, se incrementen”,
Finalmente, la profesional espera que se apruebe una ley de financiamiento habitacional porque ello beneficiaría a los peruanos a acceder a la vivienda formal y ofrecería predictibilidad a la inversión inmobiliaria:
“Desde los gremios, venimos promoviendo que se establezca, como política pública, el incremento periódico y progresivo de los presupuestos anuales para subsidio de los programas anuales de vivienda. El 2023, la inversión inmobiliaria representó 9.2% de la inversión total y se generaron 257,000 puestos de trabajo por la inversión inmobiliaria formal. Estamos en segundo lugar, después de la minería”.
