El desarrollo de proyectos multifamily, inmuebles destinados para el alquiler de vivienda, está experimentando un crecimiento vertiginoso en el territorio nacional. Un indicador de este repunte es que hasta el 2023 ingresaron aproximadamente 160 unidades inmobiliarias para alquiler, y se proyecta que para fines de 2024 esta cifra aumente a 440 departamentos en la capital, según el último informe de la consultora Binswanger. Ante ello, ¿qué perspectivas se vislumbran para los próximos dos años?

El reporte destaca que para el 2025, Lima contará con más de 1,000 unidades inmobiliarias destinadas al alquiler residencial, distribuidas en cinco edificios multifamily desarrollados por cuatro operadores inmobiliarios. Específicamente, a los 440 apartamentos proyectados para el cierre de 2024 se sumarán 741 adicionales para fines de 2025. Daniel López, analista de investigación de Binswanger, recordó que el interés de los desarrolladores inmobiliarios por los multifamily comenzó en 2020 con un solo edificio, y ahora hay cerca de 800 apartamentos en construcción. “Cada vez son más los que se están inclinando por este tipo de negocios”, añadió.

¿Dónde se están desarrollando? Según el experto, el 64% de los departamentos en construcción se encuentran en el distrito de Miraflores, mientras que el 18% está ubicado en San Isidro y Lince, respectivamente. Estos destinos son preferidos debido a su proximidad a ejes corporativos, centros comerciales y polos de desarrollo, además de su excelente accesibilidad al transporte público y a su cercanía a servicios básicos y educacionales. Otra característica es que, por lo general, son departamentos entre 40 metros cuadrados (m2) y 60 m2 con uno o dos dormitorios y espacios comunes.

Los multifamily en proceso

En total, son cinco los proyectos multifamily en construcción: uno perteneciente a CCLA Group, ubicado en San Isidro en la avenida Juan de Arona, el cual ya está operativo desde el tercer trimestre de 2023. El segundo, también de CCLA Group, se encuentra en Miraflores y consta de 22 pisos; se espera que esté operativo este año. El tercero es de Parque Arauco y se sitúa en Miraflores, con 13 pisos que se entregarán en 2025. El cuarto proyecto es de Pionero Inmobiliaria, también en Miraflores, con estimación de finalización para 2025. Finalmente, el quinto proyecto es de Flat, ubicado en Lince, con 27 pisos y previsto para 2025.

Paralelamente, están los anuncios realizados por estas inmobiliarias de futuros edificios para renta como es el caso de Flat que ha comunicado dos proyectos más entre 2027 y 2028 en Lima Moderna. Asimismo, Pionero Inmobiliaria ha dado a conocer su intención de desarrollar un proyecto adicional, a lo que se agrega que hay en marcha diversos estudios de mercado para el desarrollo de este tipo de activos.

“Estamos viendo un mercado de crecimiento. Si bien no es un repunte tan robusto como en Chile, que en quince años desarrolló más de 100 edificios para renta, si estamos notando un avance progresivo respecto al número de desarrollos, ya que vamos a tener cinco edificios en operación al 2025”, dijo.

Luis Miguel Castro, director advisory de Binswanger, añadió que otro factor que ha impulsado el desarrollo de proyectos multifamily ha sido la adquisición por parte de múltiples inversionistas, en los últimos seis años, de departamentos de hasta 60 m2 para alquilarlos. Esta estrategia ha cubierto con éxito la demanda insatisfecha y ha demostrado la existencia de un mercado ávido por este tipo de propuestas inmobiliarias.

No obstante, las inmobiliarias de multifamily enfrentan varios desafíos que obstaculizan su progreso, como los parámetros impuestos por las municipalidades, la zonificación inadecuada y el tratamiento diferenciado en el IGV y el Impuesto a la Renta (IR) en comparación con las personas naturales que también alquilan sus propiedades, y que no están sujetas al IGV ni al IR.

Justamente, ante las trabas en zonificación y altura impuestas por algunas comunas como Miraflores y San Isidro, principalmente, López consideró viable que en el futuro se observe un despliegue de edificios multifamily en distritos aledaños, como Lince y La Victoria, específicamente en la zona de Santa Catalina, e incluso en Surquillo y Surco, en donde los terrenos son más cómodos respecto a precios, que permite al propietario tener más flexibilidad en las tarifas.

Claves

• Alquiler:El precio de alquiler de los apartamentos multifamily en la capital supera los S/ 2,400 al mes. El reporte de Binswanger proyecta que se mantengan en este nivel en el corto plazo.
• Oficinas: Algunos desarrolladores inmobiliarios de oficinas con terrenos están considerando al mercado multifamily como una opción de inversión. “No hay una migración como tal, sino un creciente interés por este activo. El mercado de oficinas opera de manera similar al multifamily, por lo que no es extraño que exista un interés por explorarlo”, indicó López.