El mes pasado se promulgó la ley Nº 32035, que busca facilitar a las municipalidades del país la ejecución de órdenes de demolición, también denominada “demolición express”. Con esta norma, los municipios podrán imponer la demolición de las construcciones que consideren irregulares sin necesidad de validar su decisión ante el Poder Judicial, pero ¿podría esto afectar a las obras formales?

Para la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), este cambio en la Ley orgánica de municipalidades no constituye un “cheque en blanco” para que puedan disponer de las demoliciones de manera directa sin el debido procedimiento, salvo en construcciones indebidas en vía pública, zonas arqueológicas o zonas de riesgos no mitigables.

“No es que el municipio ahora pueda, a su sola discreción y de manera directa, establecer que hay una ilegalidad, ni mucho menos por prestación de legalidad imponer una demolición. Tiene que poner en análisis la construcción y someterlo a los órganos técnicos correspondientes, que son la comisión técnica o la comisión urbana o en este caso de edificación con el Ministerio de Vivienda (MVCS), para que se determine si existe o no ilegalidad”, explicó Richard Chang, asesor legal de Capeco.

Pese a esto, Chang advierte que en algunos casos sí podrían haber riesgos de arbitrariedad o ilegalidad en los casos de construcciones en propiedad privada, como los que realizan las inmobiliarias para las viviendas de interés social.

Como se recuerda, desde el año pasado las inmobiliarias vienen reportando restricciones que imponen algunas municipalidades para la construcción de viviendas sociales.

“En el caso de obras privadas lógicamente puede haber una posible falta de seguridad jurídica, falta de predictibilidad y posible afectación de derechos fundamentales, como el derecho de propiedad y también afectación a derechos válidamente obtenidos por una licencia de construcción que esta municipalidad pueda pretender ponerlas en cuestión, y peor aún disponer una orden de demolición. Efectivamente el riesgo puede escalar a que se pueda pretender, de manera arbitraria, establecer demoliciones de estas construcciones con las cuales algunos municipios y alcaldes evidentemente no están de acuerdo”, sostuvo.

“En realidad nos parece que el objetivo es bueno. Hay construcciones que invaden espacios públicos, construcción en riesgo que hay que intervenirlas. Por ejemplo, las construcción que están en zonas de riesgo no mitigable, también deberían intervenirse. Aún así, se debe cuidar que los alcaldes no hagan un mal uso de esta norma, pero no debería suceder porque el texto está bastante claro. Además, los constructores formales construyen con licencia, que ha sido obtenida de acuerdo con el diseño que respeta estrictatemente el reglamenoto de edificaciones”

Jorge Zapata, presidente de Capeco

¿Qué podrían hacer las inmobiliarias?

Estas denominadas “demoliciones express” no se hacen de un momento a otro. La ley indica que las personas o empresas que sean notificados por el municipio sobre la demolición de su obra tienen un plazo máximo de 30 días hábiles para regularizar o subsanar observaciones antes de que se ejecute la medida.

Pese a los retrasos que podrían generarse, Chang de Capeco indica que las empresas inmobiliarias que tengan licencias válidas adquiridas y reciban una orden de este tipo pueden contradecir esas medidas mediante los mecanismos que establece el propio procedimiento administrativo e impugnarlas.

“Otra acción a la que puede recurrir es una acción de amparo, porque si tiene una licencia válidamente generada se está afectando de una manera directa tu derecho a la propiedad. También podrían constituirse barreras burocráticas para que sean evaluadas por el Indecopi y puedan revertir estas medidas, pero la propia norma establece que, como mecanismo, pueden recurrir al Poder Judicial para suspender esta medida y ya el juez decidirá en última instancia si la construcción es legal o no es legal”, agregó.

Reglamentación

El abogado inmobiliario Martín Mejorada coincide en que, en ese plazo, lo que puede hacer la empresa inmobiliaria apenas reciba la notificación es acudir a un juez para que, a través de una medida cautelar, se paralice la orden de demolición. Pero, teniendo en cuenta que los jueces pueden demorar más de un mes en dar una respuesta, Mejorada señala que este es uno de los aspectos que podría considerar el reglamento que tiene que realizar el Ejecutivo sobre la ley.

“Podrían, por ejemplo, señalar que los jueces que conozcan de los pedidos cautelares de los propietarios tendrán un plazo más corto, deberán dar un trámite preferente a estos pedidos para que sean atendidos o desestimados”, indicó.

El especialista señala que otra precisión que se necesitará en la reglamentación de la ley son las consecuencias que enfrentarían los funcionarios en caso excedan la facultad de demolición, indicando qué tipo penal se configuraría en caso que se produzca un exceso.

“Las municipalidades van a tener que evaluar antes (de notificar una demolición), medir muy bien sus fuerzas, porque si se exceden en el ejercicio de este de esta atribución y causan un perjuicio irreparable, pues van a ser responsables civil y penalmente, porque los propietarios afectados pueden denunciar penalmente al alcalde”, sostuvo.

Si bien la medida puede afectar a cualquier construcción, Mejorada refiere que la aplicación correcta de la medida corresponde cuando una obra es antirreglamentaria y pone en peligro la seguridad de las personas. Sin embargo, señala que no necesariamente todas las autoconstrucciones estarían en riesgo pues aunque hayan ido en contra de los reglamentos, no necesariamente todas son riesgosas.