El precio mensual del alquiler de viviendas con 3 habitaciones (100 m2), en Lima metropolitana, cada vez cuesta más. Al cierre del primer trimestre alcanzó un máximo histórico de S/2.971, de acuerdo con Urbania. Frente al cuarto trimestre del 2023, hay una subida de 3,3%. Y en los departamentos de dos habitaciones y de 60 m2, la media es de S/1.938 mensuales.
Por distritos, superan el promedio capitalino Barranco, San Isidro, Miraflores, Lince, Jesús María y Surquillo (ver gráfico); aunque en el reporte detallan que la mayor variación se registró en Ate y Jesús María (+9,2%).
Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania y Adondevivir, sostuvo que el repunte en mercados como Ate se da por el incremento del número de anuncios de alquiler ante la mayor presencia de ciudadanos extranjeros. Cercado de Lima y Santiago de Surco también van por esa tendencia al alza.
Vale añadir que Ate atesta una ratio de S/1.900 para el alquiler mensual, y es el nivel más bajo, solamente superado por Los Olivos (S/1.474) y San Martín de Porres (S/1.337).
“Muchos extranjeros encuentran en esta zona un precio asequible y cercano a sus trabajos. Lo mismo sucede con los distritos de Jesús María y Cercado, que debido a su variedad de zonas se pueden encontrar diversidad de precios”, añade.
Las comunas con las contracciones más pronunciadas en los precios son Magdalena (-2,9%), Los Olivos (-3,2%) y Chorrillos (-4,8%).
Y por zonas, los valores más altos se encuentran en San Isidro financiero (S/4.434), Barranco tradicional (S/4.069) y nuevo Barranco (S/3.928), y los más bajos, en Los Olivos sur, oeste y norte (entre S/1.519 y S/1.375).
Mayor liquidez, mayor demanda
De acuerdo con Barredo, la libre disposición de la CTS y de hasta 4 UIT de los fondos de las AFP ayudará a elevar la demanda de primeras viviendas en un 3%, específicamente en Lima moderna.
Ahora esperan que las personas que actualmente alquilan puedan tomar la decisión de sacar un crédito hipotecario, ya que tendrán la alternativa de usar ambos fondos y con ello tener capital y poder llegar a la cuota inicial para la compra de un inmueble.
Barredo aclara que el rubro inmobiliario está muy condicionado a factores externos, y estiman que los precios se mantengan o que bajen en al menos 1,1%.
En esa línea, el reporte de Urbania detalla que se necesitan 20 años de alquiler para repagar la inversión de compra de un inmueble, unos 2,1% menos que en marzo del año pasado. La relación alquiler anual y precio es de 5,0%. Las zonas más rentables son Lima sur (7,0%), Chorrillos y La Molina Rinconada (6,4%); mientras que las más acotadas son San Isidro sur y Chorrillos norte y sur (4,0%) y San Borja Chacarilla (3,9%).
¿Bajarán los precios este 2024?
Ante la inexorable caída de la tasa de interés de referencia marcada por el BCRP, Barredo sostiene que no garantiza automáticamente un abaratamiento de los precios. Al primer trimestre, el valor del m2 en la capital llegó a S/6.710, con polos de S/9.476 en Barranco y S/3.196 en SMP.
“Poco a poco se ve una reducción de la tasa de interés, lo que llevará a una disminución en las tasas de interés hipotecarias, haciendo que los préstamos de vivienda sean más accesibles y asequibles para los ciudadanos, que en consecuencia aumenta la demanda de viviendas”, aclaró. Actualmente, la hipotecaria tiene una TCEA pico de 14,13%.
