El Tribunal Administrativo de la Propiedad ha establecido un nuevo precedente vinculante que clarifica el proceso de verificación de propiedad. La resolución responde directamente a una disputa sobre una decisión respecto al derecho de propiedad de un predio. El precedente determina que es obligatorio realizar una inspección técnica en campo cuando existen dudas sobre la validez de los documentos que se presentan para demostrar la propiedad de un inmueble.

Se decidió que, en situaciones donde existan dudas sobre la correspondencia entre los documentos probatorios de la propiedad y el inmueble materia del procedimiento, es obligatorio realizar una inspección técnica en el campo por parte del Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri).

Esto, con el fin de mejorar la certeza de los procedimientos a seguir para garantizar la precisión en la determinación de la propiedad.

Los detalles

El tribunal establece que la Instancia Orgánica Funcional perteneciente a Cofopri deberá hacer la inspección técnica en campo y deberá incluir la participación de todas las partes involucradas en el conflicto de propiedad. Además, recalca la importancia de esta inspección como un mecanismo de verificación directa y efectiva.

La verificación incluirá una evaluación de la ubicación, dimensiones, linderos y otros aspectos relevantes del inmueble, con el fin de contrastar la información contenida en los documentos presentados con la realidad física del predio.

El precedente ahora establecido es de observancia obligatoria, lo que significa que deberá ser seguido en todos los casos similares que manejen tanto el Tribunal Administrativo de la Propiedad como cualquier otra instancia administrativa correspondiente.

¿Qué cambiará?

Kateleen Urbina, asociada del área Inmobiliaria de Valderrama Abogados, explica que hasta ahora, el procedimiento estándar comprendía dos evaluaciones: una evaluación material y una formal.

Indica que la evaluación material se enfoca en revisar la documentación para asegurarse de que cumpla con las formalidades legales, como, por ejemplo, verificar que una donación esté formalizada mediante escritura pública.

La evaluación formal, por otro lado, verifica el cumplimiento de los requisitos estipulados por el Código Civil en cuanto a la documentación.

Urbina menciona que, estas evaluaciones no siempre disipaban las dudas sobre la autenticidad del derecho de propiedad, lo que llevó a la introducción de una inspección técnica adicional por parte del Cofopri.

Esta inspección incluye un trabajo de campo, donde Cofopri realiza visitas in situ y entrevistas con vecinos para corroborar la información presentada y la situación real del inmueble.

“Esta inspección técnica no es solo una revisión documental, sino una evaluación exhaustiva que incluye la interacción con la comunidad para validar que la documentación presentada refleja la realidad”, explicó Urbina. Este paso adicional busca mitigar cualquier discrepancia entre los documentos presentados y el estado real de la propiedad.

Afirma que este nuevo enfoque se aplica en casos donde, tras las evaluaciones iniciales, persisten dudas sobre la propiedad. Además, este procedimiento no solo es un medio para confirmar la titularidad de la propiedad, sino que también sirve como herramienta para resolver conflictos entre poseedores de un mismo inmueble.

Desafíos para Cofopri

Luis Rodriguez, socio director de Estudio Rodrigues Abogados & Asociados, menciona que con este precedente,la regularización de propiedades informales pueda ejercer una mejor definición de la titularidad de los inmuebles. A su consideración, podrán disminuir los conflictos sobre propiedad y potenciar la seguridad jurídica, esencial para el desarrollo económico y las transacciones inmobiliarias seguras.

Sin embargo, también advirtió sobre los desafíos financieros que enfrenta Cofopri. La complejidad de verificar tanto la realidad física como documental de los inmuebles podría requerir un aumento presupuestario, lo cual plantea un reto para el estado, especialmente si el volumen de casos crece.

La carga de trabajo para Cofopri y entidades relacionadas también está prevista a aumentar, lo que podría necesitar una optimización de procesos o incluso la contratación de más personal para gestionar los casos de manera eficiente.

Rodríguez mención el tema de la informalidad en la propiedad, destacando el impacto social y legal que estas políticas tendrán en aquellos que han vivido en situaciones irregulares.

“La regularización no solo mejorará sus condiciones de vida y acceso a servicios, sino que también exigirá ajustes legales y financieros significativos” dijo.