El dinamismo en la venta de metros cuadrados (m2) en parques industriales ha perdido su ritmo desde la pandemia. El 2023, por ejemplo, este segmento colocó 430,000 m2, cerca de un 15% más respecto al 2022, pero por debajo de los casi 450,000 m2 de 2019. ¿Qué se espera para este mercado en los próximos años?

De acuerdo con el último “Reporte inmobiliario de parques industriales”, elaborado por Binswanger, hay un stock total de 12 millones de m2 con una vacancia de 25% (3 millones). Así, al ritmo de las ventas actuales, tardaría entre seis y siete años colocar todo lo disponible en el mercado, explicó Juan Ruiz, jefe de Investigación de Binswanger Perú.

Frente a la menor velocidad de ventas respecto a los años pico, los operadores registraron ampliaciones mínimas en 2023.

A la fecha, se identifican siete instalaciones de parques industriales en el departamento de Lima, ubicados en Huachipa (Bryson Hills), Lurín (Macrópolis, El Lúcumo y Almonte) y Chilca (La Chutana, Sector 62 e Indupark). La apuesta por condominios de almacenes dentro de estos complejos fue el principal factor en las colocaciones el año pasado, dijo Ruiz.

Por ejemplo, en 2023, se adquirieron 60,000 m2 en Lurín para la ejecución de un proyecto de ese tipo.

Valor del m2 y áreas más demandadas

Los precios de venta se mantuvieron relativamente estables en el 2023 y el ejecutivo de Binswanger estimó que la tendencia será igual este 2024. Los precios oscilan entre US$70 y US$210 por m2. La diferencia de precios se atribuye principalmente a la ubicación y tamaño del lote.

Al cierre del año pasado, Lurín concentró el 60% de la venta, Huachipa el 22% y Chilca el 18%. “Lurín se ha consolidado en la última década como el principal foco atractivo por el factor distancia”, anotó Ruiz. Sin embargo, la preferencia por un lugar u otro dependerá de la necesidad de movilidad de cada empresa.

El 78% de las áreas de los lotes vendidos durante el 2023 son de menos de 2,000 m2. El 20% tiene entre 2,000 m2 y 10,000 m2, mientras que solo el 10% se extiende por encima de los 10,000 m2. Hoy, se requieren lotes de menos dimensiones porque la demanda proviene de empresas pequeñas y medianas. Antes, se concentraba en las grandes compañías.

“En este año se va a mantener la demanda por áreas de menos de 5,000 m2. Incluso hay parques industriales con lotes de hasta 30,000 m2 que están optando por dividirlos en formatos de entre 1,000 y 2,000 m2″, explicó Ruiz.

Incentivos a construcciones

En los últimos años, el segmento de parques industriales privados ha ido desarrollándose. Sin embargo, solo el 28% de los propietarios que compraron terrenos en dichos complejos construyó sus fábricas o almacenes, de acuerdo con el referido reporte de Binswanger.

Por zonas, el indicador en Lurín asciende a 38%; y en Chilca, llega solo el 14%. Ante esa situación, los operadores en Chilca apuntan a incentivar las construcciones dentro de sus proyectos.

Al respecto, Mónica Rivera, sub gerenta general de Indupark, afirmó que los parques no solo apuestan por la venta de lotes, sino también por ciertos esquemas de financiamiento de construcción. Así, a quienes ya han adquirido la propiedad, se les da la alternativa de un “sale and lease back”; es decir, el arrendamiento de una infraestructura con posterior opción de compra de la misma.

De igual manera, priorizan la prestación de servicios como movilidad interna y alimentación para que la decisión de mudanza de las empresas termine por concretarse y “no haya pérdida de colaboradores estratégicos durante dicho proceso”.

EN CORTO

Sectores. Del total de m2 vendidos en 2023, los sectores retail y de data centers ( GTD Perú, An Aligned Data Centers Company, entre otros) representaron un 24 % cada uno. “Los data centers compran lotes de entre 10,000 m2 y 40,000 m2 en promedio. Es por ello que los parques industriales apuestan por este tipo de empresas”, anotó Juan Ruiz. Por otro lado, el rubro inmobiliario de renta concentró el 18%, principalmente, impulsado por el condominio Megacentro, seguido de las empresas metalmecánicas, alimentos y otros sectores.