El sector inmobiliaria tendrá un panorama sombrío esta primera mitad del año. Tras los cambios en los subsidios de los programas de vivienda y la oposición de algunos alcaldes para el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) en Lima, los gremios del sector estiman una caída de la demanda y, lo que es más preocupante, de las inversiones.
Gestión conversó con Rafael Simpson Llosa, vicepresidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), quien indicó que de las 12,000 VIS que se vendían anualmente, se bajaría hasta 6,000 aproximadamente durante el primer semestre del año.
“Al cierre del 2023, contabilizamos casi 400 proyectos paralizados, entre los que estaban en ejecución, los que ya tenían licencia de construcción, proyectos que ya estaban aprobados y un porcentaje de ellos ya no se materializará. Estimamos que el desarrollo de la Vivienda de Interés Social caería en un 50% si es que no se acomoda la estabilidad jurídica, ni se ajusta los montos de subsidio”, apunta.
Simpson sostiene que el principal problema radica en la negativa sostenida de los alcaldes de algunos distritos. . En total, hay 120 proyectos en etapa de ejecución que se encuentran paralizados, debido a la oposición de los burgomaestres de Lima Top. Sin embargo, las mesas de diálogo ya iniciaron.
“Se ha logrado avanzar con las negociaciones. San Isidro, por ejemplo, revirtió su ordenanza y ahora las inmobiliarias han comenzado a retomar los proyectos. En Surco, habían 8 proyectos paralizados, pero 6 ya llegaron a acuerdos con el alcalde para reiniciar actividades. Lo mismo pasa en San Borja, donde ya hay conversaciones para llegar a un acuerdo. Lamentablemente, esto no ocurre en Miraflores”. detalla.
En contraste, el distrito de Miraflores es todavía un punto de preocupación. Con 60 proyectos en ejecución que han parado actividades, debido a ordenanzas municipales, se estima que esta situación persistirá durante los primeros meses del año.
La necesidad de actualizar el Plan Urbano
El Perú tiene 1.8 millones de habitantes sin vivienda, asegura ASEI. Anualmente se forman 142,000 hogares nuevos, lo que significa que el país debería producir esa cantidad de unidades de vivienda. Sin embargo, Simpson asegura que las ciudades crecen un 7% formalmente, pero la ocupación territorial es 93% informal.
“Es un problema social muy grande y necesitamos tener una mesa de trabajo, con todos los involucrados, para llegar a acuerdos sobre cuál es la estabilidad jurídica que necesitamos los inversionistas y que debe estar representada por un plan urbano coherente y consistente de acuerdo a la población y a la necesidad de vivienda que existe”, indica.
Precio de la Vivienda de Interés Social en Lima Top
La antigua norma establecía que si la inmobiliaria cumplía con los criterios de vivienda social, podía aumentar sus pisos y era completamente legal, asegura Víctor Gálvez, director de Andiamo Inmobiliaria.
“Esto permitía a las empresas ofrecer proyectos con mayor densidad en distritos como Miraflores o San Borja, abaratando sus costos. Con la actualización de la norma, ahora dependerá de las municipalidades si es que se acepta el crecimiento vertical, tras un pago del 2.5% del valor de la obra ganada por la altura adicional y esto limitará la oferta en Lima Moderna y algunos distritos de Lima Top”, explica.
Así,. antes se podía ampliar de 8 hasta 22 pisos si se cumplía con los criterios del VIS.Con esta nueva actualización, mientras los municipios de Lima top limiten los niveles de altura, las inversiones en esta zona van a caer porque no es rentable desarrollar proyectos inmobiliarios en distritos con un metro cuadrado caro y ofrecer una vivienda que no supere los S/ 430,000, asegura Gálvez.
Incertidumbre
Gálvez advierte que, si bien la nueva norma estipula que la zonificación está a cargo de las municipalidades provinciales, hay un vacío en cuanto a qué entidad se encargará de delimitar la altura del edificio que se quiera acoger a las condiciones de VIS.
“Es un vacío importante, porque lo más probable es que sea la municipalidad distrital la que determine si se permitirá la altura adicional, ya que a través de ellos se tramitan las licencias para esta nueva norma. Sin embargo, hay la posibilidad de que se genere un nuevo conflicto: si el municipio distrital comienza a negar las nuevas licencias a las inmobiliarias, estas podrían acudir a la autoridad provincial, ya que no hay una especificación en la norma”, explicó el ejecutivo.
