Los gremios que agrupan a las principales compañías inmobiliarias se mostraron en contra del esquema de compensaciones establecido por la Municipalidad de Miraflores, como una vía para reactivar los proyectos paralizados.
A inicios de enero la Municipalidad de Miraflores emitió el Decreto de Alcaldía N° 001-2024-MM, mediante el cual reglamentó el nuevo esquema de compensación, de aplicación voluntaria.
Mediante este esquema, la inmobiliaria o constructora interesada deberá presentar una solicitud de acogimiento a un comité de evaluación de la Municipalidad, el cual fijará la compensación a requerir. El monto de compensación se fijará en función al beneficio adicional que tuvo la empresa al infringir las normas edificatorias, indicó en entrevista con Gestión el alcalde de Miraflores, Carlos Canales.
Cabe recordar que en junio del 2023 se conoció un fallo del TC, el cual reafirmó la competencia de los municipios para definir las zonificaciones y las alturas máximas de las edificaciones (Gestión 22.06.2023).
No obstante, existe discrepancia entre el municipio y las inmobiliarias sobre el lapso temporal de aplicación de este fallo. Y es que el mismo fallo resulta ambiguo sobre este punto (Sentencia 302/2023). En el fundamento 143 de la sentencia del TC se indica que el pronunciamiento “no alcanza a los actos que se hubiesen llevado a cabo en el pasado, aplicando las normas cuya nulidad se ha declarado”. No obstante, en el fundamento 144 se indica que, “el análisis de validez de eventuales actos realizados al amparo de las normas declaradas nulas en este proceso competencial deberá realizarse caso por caso ante las instancias correspondientes, a la luz de los criterios establecidos en la presente sentencia”.
Debido a ello, el alcalde Carlos Canales refiere que el fallo del TC les permite evaluar “caso por caso” para definir si aplican a determinado proyecto inmobiliario lo dispuesto en la sentencia.
Mientras que para los gremios inmobiliarios, la sentencia del TC no es retroactiva. “La medida se debe aplicar hacia adelante, sin retroactividad. La reciente norma de Miraflores es un precedente nefasto para el desarrollo inmobiliario y para la estabilidad jurídica”, señaló José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (Asei).
En ello coincidió Cecilia Lecaros, directora ejecutiva de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). “No estamos de acuerdo con lo dispuesto por Miraflores, pues se basa en una aplicación incorrecta de la sentencia del TC, ya que esta no es retroactiva”, remarcó.
Asimismo, Lecaros refirió que si bien el esquema de compensación de Miraflores tiene cierta similitud con el aporte adicional dispuesto por el Gobierno en el reglamento de la Vivienda de Interés Social. “Ello se debe establecer para los proyectos nuevos, no para los que ya están en desarrollo”, anotó.
Por su parte el alcalde de Miraflores informó que una inmobiliaria ya se acogió al nuevo esquema de compensaciones. Y refirió que existen cinco proyectos paralizados en este distrito, donde las compañías deberán evaluar si toman o no este mismo camino.
Al respecto, José Espantoso, de Asei, sostuvo que respetan la decisión individual que tome cada empresa, pero como gremio su posición es contraria al nuevo esquema de compensaciones.
“Algunas empresas, para seguir operando, al pagar esta compensación están admitiendo culpa cuando no la tienen. Este esquema de compensaciones es un mal precedente que podría ser seguido por otros municipios”, advirtió.
Asimismo, el ejecutivo refirió que otras compañías continúan su lucha contra las paralizaciones de obras en el frente judicial y en Indecopi. Y algunas ya reportan resultados positivos.
Así, la inmobiliaria VyV obtuvo este mes de enero dos medidas cautelares de Indecopi para reactivar dos proyectos inmobiliarios en Miraflores, tras presentar denuncias por barreras burocráticas.
Análisis legal de la normativa municipal
Asei solicitó a dos estudios analizar las implicancias del Decreto de Alcaldía N° 001-2024-MM, el cual reglamenta el esquema de compensaciones en Miraflores.
Al respecto, el reporte de José Ugaz, del Estudio, Beniez Vargas y Ugaz, señala que todo pedido de sustitución de una medida por una “contribución” trae consigo la aceptación de responsabilidad administrativa por incumplimiento e inobservancia de las disposiciones emanadas de la autoridad competente y de las normas urbanísticas o zonificación, así como las contenidas en el reglamento nacional de edificación o normas sobre la materia, lo que serviría como evidencia para impulsar posibles investigaciones penales.
En ello coincide el reporte de Franco Soria, del Estudio Rubio Leguia Normand, por lo que recomienda a las empresas que desean acogerse a la norma, analizar en cada caso en concreto las implicancias sobre responsabilidades administrativas, penales y civiles que se puedan derivar del reconocimiento expreso de responsabilidad por la comisión de la infracción.
Además, entre las contingencias que indica el reporte, señala que la norma municipal establece que, de ser aprobada la solicitud, el ofrecimiento de la contribución se tramitará como una donación, según lo regulado por la Ordenanza 361/MM.
Al respecto, se establece que las donaciones de bienes a favor de la Municipalidad de Miraflores deben ser aprobadas mediante Acuerdo de Consejo. Ello puede representar una contingencia pues en caso de que el Consejo Municipal de Miraflores no apruebe el Acuerdo correspondiente para la aceptación de la donación, no procedería la sustitución de la medida correctiva o preventiva impuesta, subraya el reporte de Franco Soria.
Miraflores responde
Tras la publicación de este informe, la Municipalidad de Miraflores se contactó con Gestión para brindar algunas precisiones.
Al respecto, Lino de la Barrera Laca, gerente de Asesoría Jurídica del municipio explicó que se trata de un mecanismo de acogimiento voluntario, creado en favor de las empresas edificadoras y no de los gremios, ya que los gremios no construyen. “En tal sentido, aquella empresa que desee acogerse al mismo lo puede hacer libre y voluntariamente, como también puede seguir el camino del cuestionamiento judicial de las decisiones distritales”.
Asimismo, precisó que efectivamente las obras o sumas recibidas, serán sometidas a aprobación por el Concejo Municipal, para darle seguridad jurídica a los beneficiarios, sin embargo, hay que destacar que la municipalidad de Miraflores está en permanente coordinación con los vecinos que serán beneficiarios para definir las obras que necesitan.
“No es cierto que al acogerse al programa se asuma culpa alguna. La determinación de la responsabilidad administrativa por infracción a las normas edificatorias del distrito es consecuencia de un procedimiento administrativo sancionador que se ha seguido respetando las reglas del debido procedimiento. Por el contrario, esta norma de compensaciones representa una salida al problema generado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS)”, concluyó.
